Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte

Energieeffizienz und die Wahl des Energieträgers gewinnen im Immobilienmarkt zunehmend an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund unter­sucht die vorlie­gende empirische Studie den Einfluss der Energieeffizienzklasse und des einge­setzten Energieträgers von Wohn- und Gewerbeliegenschaften auf Miet- und Kaufpreise. Die zentrale Fragestellung lautet dabei, inwiefern die Energieeffizienzklasse und der Energieträger (fossil oder nicht­fossil) die Angebotsmieten bzw. Angebotskaufpreise beein­flussen.

Die Bedeutung von ökolo­gi­scher Nachhaltigkeit und ESG (Environmental, Social, Governance) in der Immobilienbranche nimmt konti­nu­ierlich zu und rückt angesichts der aktuellen Zinspolitik und Marktsituation besonders in den Vordergrund. Investoren und Immobilieneigentümer streben zunehmend danach, ihre Portfolios nicht nur profi­tabler, sondern auch nachhal­tiger und wider­stands­fä­higer zu gestalten. Dieser strate­gische Fokus spiegelt das wachsende Bewusstsein wider, dass ökolo­gische, soziale und gover­nance­be­zogene Faktoren entscheidend sind, um langfristige Werte zu schaffen und Risiken zu minimieren. Unternehmen, die in diesem Bereich vorbildlich handeln, erweisen sich oft als attrak­tivere Investitionsziele, da sie besser auf die Herausforderungen unserer Zeit vorbe­reitet sind.

Ökologische Nachhaltigkeit von Immobilien

Deutschland hat das ambitio­nierte Ziel, bis spätestens 2045 Klimaneutralität zu erreichen. Dies erfordert zwangs­läufig, dass Immobilien künftig CO₂-neutral betrieben werden können. Die Bestimmung dessen erfolgt üblicher­weise über die Analyse des Energieverbrauchs, der Energieeffizienzklasse oder der CO₂-Emissionen der Gebäude. Bestehende Gebäude erhalten hierbei besondere Beachtung, da die Dringlichkeit der Emissionsreduzierung hier besonders ausge­prägt ist. Innerhalb der Immobilienökonomie rückt insbe­sondere die Frage in den Fokus, wie sich die Effizienzklasse und der Heizungsträger auf Miet- und Kaufpreise im Wohn- und Gewerbesegment auswirken. Hierbei ist zu beachten, dass die Absichten der Marktteilnehmer in erster Linie von wirtschaft­licher Natur sind und Investitionen rentabel sein müssen.

Daher stellt sich die Frage, wie sich die angebotene Miete bezie­hungs­weise der Kaufpreis im Verhältnis zur Effizienzklasse bzw. dem Heizungsträger der Immobilie verhalten. Um diese Aspekte genauer zu betrachten, wurden in dieser Studie die Auswirkungen von Energieeffizienzklassen und Heizungsträger auf die Immobilienwerte analy­siert.

Zielsetzung der empirischen Analyse

Die zentrale Fragestellung der Studie lautet: Wie verhalten sich die Angebotsmieten und Kaufpreise einer Liegenschaft im Vergleich zu ihrer Energieeffizienzklasse? Es soll also überprüft werden, ob Liegenschaften, die eine bessere Energieeffizienzklasse vorweisen, einen höheren Marktwert aufweisen als Liegenschaften mit schlech­terer Energieeffizienzklasse.

Zur fundierten Beantwortung dieser Fragestellung wurde die Analyse so konzi­piert, dass poten­zielle Verzerrungen minimiert werden und eine wissen­schaftlich belastbare Aussage darüber möglich ist, wie sich der Immobilienwert zweier Liegenschaften unter­scheidet, die sich ausschließlich in ihrer Energieeffizienzklasse unter­scheiden.

Für die Analyse wurde ein multiples Regressionsverfahren durch­ge­führt. Dadurch lässt sich der Zusammenhang zwischen Energieeffizienzklasse und Mietpreisen bestimmen, ohne dass Unterschiede in der Lage und den Merkmalen der Immobilien die Ergebnisse verzerren.

Das bedeutet, dass die Varianzen in der Mikrolage, Makrolage, Baujahr, Größe, Zimmeranzahl sowie baulicher Zustand (Qualitätsmerkmal) heraus­ge­rechnet wurden, um theore­tisch identische Immobilien zu vergleichen, die lediglich unter­schied­liche Energieeffizienzklassen aufweisen.

Datenbasis

Die Analyse basiert auf einem Datensatz von rund 1.380.000 Wohn- und Gewerbeinseraten (850.000 Kaufinserate und 530.000 Mietinserate) mit hinter­legten Energieausweisdaten (Energieträger, Endenergieverbrauch und Energieeffizienzklasse). Der Untersuchungszeitraum erstreckt sich vom 3. Quartal 2023 bis zum 2. Quartal 2025.
Die unter­suchten Inserate wurden jeweils in Miet- bzw. Kaufinserate und gemäß ihrer Nutzung in Wohn- bzw. Büroliegenschaften aufge­teilt und ausge­wertet, wobei die Analyse die folgenden Nutzungsarten umfasst:

• Mieten-Wohnen
• Mieten-Büro
• Kaufen-Wohnen Eigentumswohnungen/Einfamilienhäuser
• Kaufen-Wohnen Mehrfamilienhäuser
• Kaufen-Büro

Energieeffizienzklassen

Die Energieeffizienzklasse ist ein System zur Bewertung und
Kommunikation der Energieeffizienz von Gebäuden. Diese Klassifizierung erstreckt sich typischer­weise von A (höchste Effizienz) bis H (niedrigste Effizienz). Die Klassen basieren auf dem Energieverbrauch pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a), der entweder aus Verbrauchsdaten oder aus berech­neten Werten für den Energiebedarf abgeleitet werden kann. Die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes wird im Energieausweis dokumen­tiert, der je nach Ausführung als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vorliegt.

In Deutschland werden Wohngebäude im Energieausweis mit Energieeffizienzklassen von A+ (sehr energie­ef­fi­zient) bis H (geringe Energieeffizienz) bewertet. Für Nichtwohn- bzw. Gewerbegebäude existieren derzeit keine offizi­ellen Energieeffizienzklassen im A‑H-Format. Die vorlie­gende Studie übernimmt jedoch eine Klassifizierung nach A‑H gemäß der vom Fraunhofer-Institut verwen­deten Methodik, um die energe­tische Bewertung vergleichbar und anschaulich darzu­stellen.

Energieträger

Die verschie­denen Energieträger werden für diese Analyse in die Kategorien fossil und nicht­fossil einge­teilt. Zu den fossilen Energieträgern werden Öl- und Gasheizungen gezählt. Zu den nicht­fos­silen Energieträgern gehören Wärmepumpen, Pelletöfen sowie alle mit Sonnenenergie oder Holz betrie­benen Heizungen. Fernwärme sowie Elektroheizungen und Nachtspeicheröfen wurden separat betrachtet, da die Zuordnung zu fossil bzw. nicht­fossil davon abhängig ist, mit welcher Energie das Fernwärmenetz gespiesen bezie­hungs­weise die Elektrizität erzeugt wird, was je nach Region in Deutschland sehr unter­schiedlich ist.

Im analy­sierten Datensatz verfügen die meisten Gebäude weiterhin über fossile Heizsysteme, vor allem Gasheizungen (530.122 Gebäude) und Ölheizungen (168.262 Gebäude). Nicht-fossile Heizsysteme sind seltener vertreten: 299.725 Gebäude verfügen über Wärmepumpen, 44.395 Gebäude über Holzheizungen und 6.522 Gebäude über Solarheizungen. Für die übrigen erfassten Energieträger ist eine eindeutige Zuordnung zu fossil bzw. nicht-fossil nicht möglich. Insbesondere Büroimmobilien werden überwiegend noch mit fossilen Energieträgern versorgt, während Wohnimmobilien anteilig häufiger auf nicht-fossile Energiequellen zurück­greifen.

Bewertung von Einzelliegenschaften und Portfolios

Nachhaltigkeitsberatung und – strategien

Immobilien-Management-Software Wüest Dimensions

Kontaktieren Sie uns

Rüdiger Hornung FRICS

Partner, Managing Director Germany

ruediger.hornung@wuestpartner.com

Dr. Michael Heigl

Director, ESG & Impact Economics

michael.heigl@wuestpartner.com

Stefan Möller

Expert Data Scientist

stefan.moeller@wuestpartner.com