Direktanlagen: Eine spannende Phase in europäischen Metropolen
09. August 2024
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Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni 2024 einen ersten Zinsschritt nach unten vollzogen haben, liegen die Zinsen im Euroraum noch immer auf einem hohen Niveau, und es ist noch unsicher, ob, wann und in welchem Ausmass weitere Schritte folgen werden. Insbesondere die Inflationsrate liegt im Euroraum noch immer über dem angestrebten Ziel von 2%. Trotz der herausfordernden Marktbedingungen zeigen sich jedoch erste Anzeichen einer Stabilisierung auf dem europäischen Immobilieninvestmentmarkt.
Allgemeiner Rückgang des Transaktionsvolumens
Viele europäische Länder erlebten im Nachgang der Zinserhöhungen zwischen 2022 und 2023 einen markanten Rückgang im Volumen der Immobilientransaktionen. Je nach Bericht sank das Transaktionsvolumen zum Beispiel in Frankreich im 2023 um 40 bis 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Einzelne Quellen sprechen sogar von einem Rückgang von bis zu 70 Prozent. Ähnlich verzeichneten auch andere europäische Länder signifikante Einbussen: In Spanien fiel das Investitionsvolumen um 45 Prozent, in Deutschland um 50 Prozent und in den Niederlanden um nahezu 60 Prozent.
Neben dem Rückgang der Transaktionsaktivität war der europäische Immobilienmarkt auch durch eine sinkende Zahlungsbereitschaft gekennzeichnet, was zu höheren Anfangsrenditen führte. Zwischen dem zweiten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024 stiegen die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien in europäischen Grossstädten um über 130 Basispunkte. Besonders stark war der Anstieg in Ländern, in denen aufgrund steigender Finanzierungskosten, Währungsabwertungen oder Insolvenzen von Immobilien- oder Bauunternehmen hohe Unsicherheit herrschte. In Amsterdam etwa kletterten die Spitzenrenditen um 230 Basispunkte. In Deutschland verzeichneten München und Berlin Anstiege um 190 bzw. 200 Basispunkte. Auch Wien erlebte einen markanten Anstieg von 200 Basispunkten, der vermutlich durch die Insolvenz des Unternehmens Signa beeinflusst wurde. In den Pariser Geschäftsvierteln QCA und La Défense wurden ebenfalls deutliche Zunahmen der Spitzenrenditen um 130 bzw. 165 Basispunkte registriert.
Im Gegensatz zu anderen europäischen Städten verzeichneten Genf und Kopenhagen mit Anstiegen von 75 Basispunkten einen vergleichsweise moderaten Anstieg der Spitzenrenditen. Dies lässt sich hauptsächlich auf zwei Faktoren zurückführen. Zum einen verfolgen Investoren in diesen Ländern eine langfristige Anlagestrategie und weisen eine geringere Verschuldung auf als in anderen Regionen. Zum anderen profitieren diese Länder von einem überdurchschnittlichen Beschäftigungswachstum, das eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Büroflächen sichert. In der Schweiz trägt ausserdem die niedrige Volatilität zu stabilen Spitzenrenditen bei.
Mieten und Leerstandsquoten: Unterschiedliche Trends
Die Mieten an den Top-Standorten für Bürogebäude in europäischen Grossstädten zeigten mehrheitlich einen Aufwärtstrend. So stiegen sie beispielsweise in Wien um 25%, in München um 14% und in London um 7%. Lediglich in Genf war ein Rückgang um 2% zu verzeichnen. Trotz neuer Arbeitsmodelle wie Homeoffice und Desk-Sharing, die grundsätzlich zu einer reduzierten Nachfrage nach Büroflächen führen könnten, stiegen die Spitzenmieten aufgrund mehrerer Faktoren. Erstens tendieren Mieten in Inflationszeiten generell dazu zu steigen. Zweitens streben Unternehmen weiterhin nach den besten verfügbaren Standorten. Drittens ist das Potenzial für den Bau neuer Flächen in erstklassigen Lagen begrenzt, was das Angebot einschränkt.
In den europäischen Metropolen variieren die Leerstandsquoten für Büroflächen erheblich. Besonders hohe Leerstände sind in Städten zu finden, die in den vergangenen fünf bis zehn Jahren intensiv in neue Gebäude investiert haben, darunter Dublin und Helsinki.
Nach einer Phase der Preisanpassung entstehen neue Investitionsmöglichkeiten
Seit der Zinserhöhung im Jahr 2022 haben die Büroinvestmentmärkte in einigen Bereichen erhebliche Korrekturen durchlaufen, was die Frage aufkommen lässt, ob sich dadurch interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben könnten. Wie so oft im Immobiliensektor, ist die Antwort stark standortabhängig. Dennoch scheinen viele europäische Grossstädte das Ende ihrer Korrekturphase erreicht zu haben. Diese Einschätzung basiert auf einer Analyse der aktuellen realen Renditeunterschiede und deren Vergleich mit den Durchschnittswerten der letzten zehn Jahre.
Um den realen Unterschied zwischen den Spitzenrenditen von Büroimmobilien und den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen zu berechnen, haben wir die durchschnittliche Inflationsrate der letzten fünf Jahre von den nominalen Renditen der Staatsanleihen abgezogen. Diese durchschnittliche Inflationsrate dient als Näherungswert für die erwartete Inflation (sowohl in der Vergangenheit als auch in der Gegenwart). Im Gegensatz dazu werden die Spitzenrenditen von Büros nicht inflationsbereinigt, da Immobilienrenditen generell als inflationsresistent angesehen werden. Die resultierende Differenz zwischen der Spitzenrendite und der inflationsbereinigten Rendite der Staatsanleihen zeigt den realen Aufschlag an, den Büroimmobilien im Vergleich zu Staatsanleihen erzielen. Dieser Aufschlag reflektiert das immobilienspezifische Risiko.
Die Analyse der Daten offenbart, dass die auf dem beschriebenen Weg ermittelten realen Renditeunterschiede in den meisten der betrachteten Metropolen über den Durchschnittswerten der letzten zehn Jahre liegen. Dies lässt darauf schliessen, dass der Markt in einigen Städten aufgrund der herrschenden Unsicherheit möglicherweise überreagiert hat, was nun interessante Investitionsmöglichkeiten schafft. Besonders in Paris zeigt sich, dass die aktuelle reale Renditedifferenz ihren Zehnjahresdurchschnitt übertrifft, ein Hinweis darauf, dass die Korrekturphase möglicherweise abgeschlossen ist und eine Zunahme der Investitionstätigkeit zu erwarten ist.
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