Post-Corona-Trends im Shoppingcentermarkt
21. Juni 2024
Themen
Der wirtschaftliche Aufschwung der letzten zwei Jahre konnte teilweise darüber hinwegtäuschen, dass der Markt für Verkaufsflächen weiterhin vor grossen Herausforderungen steht. Der zunehmende Einfluss des E-Commerce zwingt viele Händler, ihre Geschäftsmodelle zu überdenken und in kostspielige Anpassungen zu investieren. So sind beispielsweise die innovative Umgestaltung von Verkaufsflächen und eine klare Ausrichtung auf die Konsumentenbedürfnisse entscheidend, um das Einkaufserlebnis zu verbessern und die Attraktivität der physischen Geschäfte zu bewahren. Gleichzeitig gewinnt die ökologische Nachhaltigkeit an Bedeutung, was zusätzliche Investitionen in Energieeffizienz und erneuerbare Energien notwendig macht.
Schwache Wertentwicklung
Mit diesen Herausforderungen haben vor allem auch einige Shoppingcenter zu kämpfen. Die Leerstandsquoten sind vergleichsweise hoch (2023: 5.0 Prozent). Gleichzeitig sinken die Umsätze pro Quadratmeter stärker als bei anderen Verkaufsflächen, womit sich auch die Immobilienwerte von Einkaufszentren in den letzten fünf Jahren unterdurchschnittlich entwickelten (+1.2 Prozent). Die unsicheren Aussichten und die Schwierigkeiten, Investoren für Einkaufszentren zu finden, tragen zur stagnierenden Wertentwicklung bei. Dies hat trotz hoher Nettocashflowrenditen zu relativ geringen Gesamtrenditen geführt, wodurch Shoppingcenter in den letzten Jahren weniger gut performten als andere Verkaufsliegenschaften. Trotz der insgesamt schwierigen Entwicklung fallen gewisse Shoppingcenter sehr positiv auf und konnten sich deutlich von anderen abheben.
Performance von Verkaufsflächen
Wie kann der Shoppingcentermarkt segmentiert werden?
Um diese Frage zu beantworten, haben wir für den Zeitraum von 2018 bis 2023 die Daten von Shoppingcentern in der ganzen Schweiz analysiert. Die Center wurden dann in zwei Kategorien aufgeteilt: in grosse, führende Topshoppingcenter und in mittelgrosse Shoppingcenter. Bereits vorab kann festgehalten werden, dass die Topshoppingcenter in einer eigenen Liga spielen: Sie verzeichneten zwischen 2018 und 2023 einen Wertzuwachs, während die mittelgrossen Shoppingcenter in dieser Zeit deutlich an Wert verloren.
Die Betrachtung der effektiv bezahlten Mieten zeigt, dass 2023 die Ladenflächen in den Topeinkaufszentren im Mittel für knapp 640 Franken pro Quadratmeter und Jahr vermietet wurden und damit 60 Prozent teurer waren als die Flächen in den mittelgrossen Shoppingcentern (Median: 400 Franken pro Quadratmeter und Jahr). Ausserdem haben sich die Mieten bei den Topshoppingcentern über die letzten Jahre kaum verändert. Die Spitzenmieten sind sogar leicht gestiegen. Die weniger prominenten Shoppingcenter hingegen konnten das Preisniveau nicht halten. Hier haben sich die Mieten erst in den vergangenen 3 Jahren wieder stabilisiert. Generell ist anzumerken, dass die Mieten in Einkaufszentren aufgrund der langjährigen Mietverträge nur langsam auf Marktveränderungen reagieren. Die durchschnittliche verbleibende Vertragsdauer betrug sowohl bei den führenden als auch bei den mittelgrossen Einkaufszentren rund 4.5 Jahre. Einzig die Umsatzmieten reagieren schnell auf Marktschwankungen.
Shoppingcenter: Effektiv bezahlte Mieten (CHF pro m2 Verkaufsfläche und Jahr)
Topshoppingcenter führen Wartelisten, Leerstände in mittelgrossen Einkaufszentren
Nicht nur die erzielten Mieten sind bei den Topshoppingcentern höher, es gibt hier auch deutlich weniger leer stehende Verkaufsflächen. Bei den ganz grossen Shoppingcentern werden sogar Wartelisten für Mietinteressenten geführt. So lag die Leerstandsquote 2023 in den grossen Shoppingcentern durchschnittlich bei 1.1 Prozent. In den mittelgrossen Zentren waren dagegen Leerstandsquoten von rund 7 Prozent üblich.
Was zeichnet erfolgreiche Shoppingcenter aus
Mehrere Faktoren heben die Topeinkaufszentren von ihren Mitbewerbern ab. So zeichnen sie sich beispielsweise durch ihre exzellente Lage aus, vor allem durch eine hervorragende verkehrstechnische Anbindung und eine hohe Anzahl an Parkplätzen. Diese Standorte verschaffen ihnen ein grosses Einzugsgebiet und damit eine Kundenbasis, die breit genug ist, um auch viele Haushalte mit überdurchschnittlich hoher Kaufkraft zu umfassen.
Unterschiedlicher Branchenmix
Auch wenn hinsichtlich der Liegenschaftsqualität an sich kein signifikanter Unterschied zwischen den führenden und den mittelgrossen Einkaufszentren feststellbar ist, so weisen die Topshoppingcenter in der Regel eine bestimmte Mindestgrösse auf, was ein professionelles und zielgruppenspezifisches Management ermöglicht. Dieses übernimmt nicht nur die Bewirtschaftung und Steuerung des Einkaufszentrums, sondern koordiniert auch die Marketingaktivitäten. Besonderes Augenmerk wird auf ein vielfältiges Einkaufserlebnis, das die gesamte Familie anspricht, gelegt. Neben einer breiten Palette an gastronomischen Angeboten und Unterhaltungsmöglichkeiten wird häufig auch ein Betreuungsservice für Kinder bereitgestellt. Dadurch erhöht sich die Verweildauer, was sich positiv auf die Ausgaben pro Besucher auswirkt.
Shoppingcenter: Umsatzanteil der Verkaufsflächen nach Branche
In mittelgrossen Shoppingcentern bilden häufig Supermärkte einen Schwerpunkt aus. Sie beanspruchen im Durchschnitt mehr als 37 Prozent der Verkaufsfläche (ohne Büroflächen, Wohnungen, Lager und Parkplätze). Bei den Topshoppingcentern dominieren hingegen Bekleidungs- und Schuhgeschäfte, die 39 Prozent der Fläche für sich in Anspruch nehmen. Die Food-Anbieter runden hier das Angebot ab. Dadurch gelingt es, das Shoppingcenter auf ein Zielpublikum auszurichten und ein kohärentes sowie unterhaltsames Einkaufserlebnis zu schaffen. Erwartungsgemäss generieren die Bekleidungs- und Schuhgeschäfte aufgrund ihres grossen Flächenanteils auch den grössten Anteil am Umsatz der Topshoppingcenter. Allerdings ist hier ein rückläufiger Trend zu verzeichnen: Zwar ist ihr Flächenanteil über die Jahre hinweg relativ konstant geblieben, aber die Rentabilität pro Quadratmeter Verkaufsfläche ist gesunken. Bei den mittelgrossen Shoppingcentern wird dieser Effekt noch dadurch verstärkt, dass gleichzeitig die von den Bekleidungs- und Schuhgeschäften genutzte Verkaufsfläche abgenommen hat.
Gastronomische Angebote nehmen in den führenden Shoppingcentern eine bedeutendere Rolle ein als in den mittelgrossen Einkaufszentren. Letztere vermieten dagegen einen grösseren Anteil ihrer Fläche an Sport- und Unterhaltungseinrichtungen wie Fitnesszentren und Kinos. Unternehmen aus diesen Bereichen verfügen jedoch über eine relativ geringe Ertragskraft und bezahlen Mieten von lediglich rund 230 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Unter allen Shoppingcentern den höchsten Ertrag pro Quadratmeter Verkaufsfläche generieren Geschäfte aus der Kategorie «Übriger Non-Food», zu der insbesondere die Bereiche Schmuck und Accessoires sowie Kosmetik zählen.
Erfolgsfaktoren im Shoppingcentermarkt
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es bei einer genaueren Betrachtung des Shoppingcentermarktes deutliche Unterschiede in der Performance der Einkaufszentren gibt. So ist nicht nur ein zentraler und sehr gut erschlossener Standort wichtig, sondern auch das Centermanagement spielt eine zentrale Rolle für den Erfolg eines Shoppingcenters. Es ist für Einkaufszentren essenziell, flexibel zu bleiben und sich kontinuierlich an die sich wandelnden Marktbedingungen anzupassen. Dazu gehört, den Branchenmix gezielt zu steuern und ein vielfältiges Einkaufserlebnis zu bieten. Denn nur durch innovative Lösungen und eine klare Ausrichtung auf die Kundenbedürfnisse können Einkaufszentren auch in Zukunft erfolgreich sein.
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