Les prix de la construction se tassent

En l’espace d’un an, les prix de la construction dans le secteur du bâtiment ont augmenté de 4,2%. C’est ce que montre l’indice des prix de la construction pour avril 2023, publié par l’Office fédéral de la statistique (OFS) le 22 juin. Par rapport à la dernière publication d’octobre 2022, cela ne représente qu’une légère augmentation de 1,0%. Quelles sont les composantes responsables de cette évolution ? Qu’est-ce que cela signifie pour les coûts de construction réels et comment ont-ils évolué récemment ?

Baisse des prix des matériaux

Les prix des matériaux sont déterminants pour les prix de la construction, d'une part parce qu'ils fluctuent fortement et d'autre part parce qu'ils représentent une part importante des coûts des projets de construction. Ainsi, force est de constater que l'indice des prix des matériaux a désormais nettement dépassé son pic. En mai 2022, l'indice des prix des matériaux a enregistré sa plus forte hausse depuis le début de la collecte des données en 2002. Depuis lors, les augmentations annuelles ont diminué. En avril 2023, les prix des matériaux sont passés sous le niveau de l'année précédente pour la première fois depuis décembre 2020. D'une part, cela s'explique par le fait que les perturbations de la chaîne d'approvisionnement ont été résolues et que la production en Chine a repris son élan. Le prix des produits sidérurgiques, par exemple, a diminué d'environ un tiers. D'autre part, cette baisse est également due à un effet de base résultant des prix élevés de l'année précédente.

Ralentissement de la hausse des prix de l'énergie

Les prix de l'énergie ont augmenté de 18,6 % en glissement annuel en novembre 2022, selon l'indice national des prix à la consommation (IPC), alors qu'en mai 2023, ils n'ont progressé que de 3,7 %. La principale raison de ce ralentissement est le coût des carburants, qui a diminué de 12,7 % en glissement annuel en raison de la baisse des prix du pétrole. Toutefois, l'évolution future des prix de l'énergie reste très incertaine, notamment en raison de la poursuite de la guerre en Ukraine.

Les coûts salariaux en hausse

Alors que les prix des matériaux et de l'énergie évoluent de manière latérale, voire légèrement à la baisse, la composante salariale devrait tirer les prix de la construction vers le haut cette année. Selon l'indice suisse des salaires, les salaires nominaux dans le secteur de la construction ont augmenté de 0,4 % l'année dernière. En termes réels, cela représente une baisse de 2,4 % des salaires. Il est donc probable que les salaires dans le secteur de la construction augmentent sensiblement cette année, en raison de la compensation de l'inflation. Par ailleurs, de nombreuses entreprises de construction continuent de se plaindre de la difficulté à recruter de nouveaux employés. La pénurie de main-d'œuvre qualifiée donne aux employés une plus grande marge de négociation et accentue la pression à la hausse sur les salaires.

Les coûts réels de la construction ont augmenté plus fortement que les coûts de construction dans le passé

L'indice des prix de la construction de l'OFS est corrigé de la qualité et sous-estime donc l'augmentation des coûts de construction réels par unité d'habitation, car la qualité des nouvelles constructions s'améliore en fait continuellement. L'indice des investissements résidentiels de Wüest Partner offre une autre vision du marché de la construction. Il indique les coûts de construction réels pour les maisons individuelles, les appartements en propriété et les appartements en location. L'indice est basé sur les investissements de construction planifiés indiqués dans les demandes de permis de construire approuvées et est calculé pour des biens immobiliers dans une macro- et micro-localisation moyenne ainsi que pour un volume résidentiel moyen. Pour une description détaillée de la méthodologie, voir l'article de la Revue suisse de l'immobilier ou les informations dans Immo-Monitoring 2023 | 1 et 2023 | 2. 

L'indice de l'investissement résidentiel montre que les coûts de construction nominaux par unité résidentielle ont augmenté de manière significative dans les années 2010, malgré des prix de construction pratiquement stables. Aujourd'hui, l'investissement réel dans les nouveaux logements est supérieur de plus de 10 % à ce qu'il était en 2008. Cela s'explique par la demande croissante des utilisateurs, des exigences réglementaires plus strictes et des taux d'intérêt toujours bas.

---

Les investissements dans la construction de maisons individuelles continuent d'augmenter de manière significative, mais se stabilisent pour les appartements

La marge actuelle montre une tendance mitigée : alors que les investissements nominaux de construction par unité de logement pour les maisons individuelles ont continué à augmenter de manière significative en avril 2023, les appartements locatifs se stabilisent et les appartements occupés par leur propriétaire affichent un léger recul. Par rapport à l'année précédente, les investissements nominaux dans la construction de maisons individuelles ont augmenté de 9,6% en avril 2023, tandis que l'indice des prix de la construction de l'OFS a progressé de 4,2%. Il en résulte une augmentation réelle des investissements de construction par logement de 5,4% pour les maisons individuelles. La qualité des maisons individuelles continue de s'améliorer, mais pour les appartements, l'augmentation de la qualité se ralentit. Par rapport à l'année précédente, les investissements nominaux dans la construction par appartement locatif n'ont augmenté que de 2,4 % et de 0,4 % pour les appartements en propriété. En termes réels, les investissements de construction par unité résidentielle ont donc diminué.

Rôle des prix de la construction

La baisse des investissements dans le logement pourrait s'expliquer par les coûts de construction actuellement élevés. Ceux-ci peuvent inciter à procéder à certaines réductions de qualité, afin d'amortir une hausse excessive des prix unitaires. Toutefois, il s'agit probablement d'un effet à court terme qui s'inversera dès que les prix de la construction reviendront à leur niveau antérieur. Les analyses de Wüest Partner montrent que des prix de construction temporairement élevés ont un effet modérateur sur les investissements dans la construction, soit en reportant les projets jusqu'à ce que les prix de construction soient à nouveau plus bas, soit en redimensionnant les projets.

En revanche, pour les maisons individuelles, la demande peut dépasser l'offre à tel point que même lorsque les prix de la construction sont élevés, des logements de qualité continuent d'être construits. Les prix ont augmenté de manière soutenue. Des augmentations significatives ont été observées en particulier dans le segment des prix élevés. Cela peut s'expliquer par le fait que les maisons individuelles sont souvent construites par des particuliers pour leur propre usage, tandis que les appartements sont généralement construits par un promoteur institutionnel. Les premiers ont moins de pouvoir de négociation que les constructeurs institutionnels et ont dû payer des prix élevés en cas de pénurie d'offres pour que les travaux puissent se poursuivre. En outre, même lorsque les prix sont élevés, les particuliers peuvent être plus enclins à investir dans la qualité, car ils ne veulent pas lésiner ou sacrifier quoi que ce soit pour obtenir la maison de leurs rêves.

Perspectives

À moyen terme, les investissements réels dans la construction par unité résidentielle devraient augmenter en raison de la promotion de méthodes de construction durables, telles que l'isolation thermique de haute qualité et la production de chaleur sans impact sur le climat, ainsi que des attentes croissantes des utilisateurs dans tous les segments.

Pour l'année en cours, Wüest Partner s'attend à une nouvelle légère augmentation des prix de la construction, mais à une normalisation à moyen terme. Par conséquent, certains projets reportés pourraient finalement être réalisés, bien qu'avec du retard. Une normalisation des prix de la construction devrait donc atténuer quelque peu la pénurie de logements, qui fait actuellement l'objet de nombreuses discussions. En effet, l'analyse des séries chronologiques confirme que l'augmentation des prix de la construction freine l'activité de construction.

En collaboration avec Docu Media, Wüest Partner établit des prévisions sectorielles dans le domaine de la construction :

Contactez nos experts pour en savoir plus :