Recul du nombre de logements vacants: causes et évolutions cantonales
15 septembre 2023
Sujets
En 2023, le taux de vacance des logements en Suisse a diminué pour la troisième fois consécutive. Selon l’Office Fédéral de la Statistique (OFS), le nombre de logements vacants a baissé de 10,9% par rapport à l’année précédente et s’élève actuellement à 54’765 logements, soit 1,15% du parc immobilier suisse.
Recul dans la plupart des cantons
La baisse du taux de vacance a été observée dans la plupart des cantons. Elle a été particulièrement forte dans les cantons d'Appenzell Rhodes-Extérieures, Schaffhouse, Schwyz, Glaris et Uri, avec des diminutions allant de 23 à 35%. Les cantons de Fribourg, Argovie, Neuchâtel, Saint-Gall, Thurgovie, Tessin, Zurich et Vaud ont également enregistré des baisses importantes, comprises entre 10 et 20%. Le taux de vacance a en revanche augmenté dans les cantons de Zoug, Genève, Nidwald, Jura, Lucerne et Bâle-Campagne, bien que celui-ci se situe toujours à un niveau très faible à Zoug, Genève et Nidwald.
Recul plus marqué pour les logements locatifs
La diminution des logements vacants s'est encore accélérée dans le segment des logements locatifs, avec une baisse de 15,9% par rapport à l'année précédente (2022: -13,5% 2021 : -8,4%). Actuellement, 80,7% des logements vacants sont des logements locatifs (44'213 unités). Dans le segment des appartements en PPE, le nombre d'objets inoccupés a en revanche augmenté de 18% sur un an (+1612 unités; 10'552 appartements vacants). Par ailleurs, 6124 maisons individuelles inhabitées ont été recensées, ce qui correspond à une hausse de 795 unités (+14,9%) par rapport à l'année précédente.
Logements vacants en chiffres
Le taux de vacance est inférieur à sa valeur optimale dans de nombreux cantons
Une étude récente de Wüest Partner montre que le taux de vacance optimal, c'est-à-dire le taux qui assurerait une évolution stable des loyers en termes réels, est de 1,27% en Suisse. Mais il existe de grandes différences entre les cantons. Dans les cantons plutôt ruraux comme Thurgovie, Glaris, Jura ou Soleure, il existe une hétérogénéité marquée tant au niveau de la qualité de l'emplacement des différents districts que de la qualité des logements. En conséquence, un plus grand nombre de logements vacants est nécessaire pour que chacun puisse trouver un logement correspondant à ses besoins. En revanche, dans les cantons fortement urbanisés comme Genève et Zurich, un taux de vacance relativement faible, respectivement de 0,75 et 0,77%, suffit à garantir le bon fonctionnement du marché.
Actuellement, le taux de vacance est inférieur au niveau optimal dans 20 cantons sur 26. Cela illustre le fait que la pénurie de logements n'est plus seulement un phénomène urbain, mais un défi dans de nombreuses régions.
Les causes du recul des logements vacants sont multiples
Parmi les principales raisons du déclin de la liquidité du marché figure la faible activité de construction neuve. Depuis 2018, le nombre de permis de construire diminue. L'année dernière, seuls 42'200 logements ont été autorisés à la construction, ce qui correspond à la valeur la plus basse depuis 2003.
Le fait que l'on construise de moins en moins de logements en Suisse a plusieurs causes. La mise en œuvre de la révision de l'aménagement du territoire en fait partie. Bien que la plupart des régions de Suisse disposent de réserves suffisantes de terrains à bâtir et d'un potentiel de densification, des problématiques juridiques freinent l'activité de construction. De nombreuses communes n'ont commencé que récemment à adapter leurs règlements sur la construction et les zones à bâtir, ce qui incite certains investisseurs à attendre. Des réglementations compliquées, des processus de permis de construire longs et des oppositions fréquentes sont également source d'incertitude et retardent les grands projets. A ces défis généraux s'ajoutent actuellement des prix de construction élevés, des coûts de financement en hausse et des alternatives aux investissements immobiliers redevenant plus attrayantes, ce qui pèse encore sur l'activité de construction neuve depuis début 2022.
Demande: une dynamique multifactorielle
Outre le repli de l'activité de construction, l'évolution de la demande contribue de manière décisive à la pénurie actuelle de logements en Suisse. Le besoin accru de logements est généralement mis en relation avec la croissance dynamique de la population, qui est effectivement l'une des principales raisons de la forte demande. Cependant, les facteurs suivants jouent également un rôle essentiel:
- Taille des ménages: plus les ménages sont petits, plus la demande de logements est importante.
- Changements dans la structure de la société: si davantage de personnes divorcent ou mettent fin à une relation, cela peut entraîner une augmentation du nombre de ménages.
- Évolution démographique: l'augmentation de l'espérance de vie et le vieillissement de la population font que davantage de personnes vivent dans des ménages d'une ou deux personnes.
- Migration: plus le taux de chômage est bas, plus le recours à la main-d'œuvre étrangère est important, et plus la migration est forte. Et si davantage de personnes s'installent dans une région donnée, cela y augmente le nombre de ménages.
- Prospérité: si davantage de personnes peuvent se permettre de vivre seules ou dans de petits ménages, cela entraîne une augmentation du nombre de ménages.
- Coûts du logement : la baisse ou la hausse des coûts du logement dans une région peut avoir pour conséquence que davantage de personnes s'installent ou partent.
- L'offre crée la demande: la construction de nouveaux logements peut générer une demande supplémentaire, tant pour les personnes qui souhaitent déménager que pour celles qui souhaitent vivre dans un ménage plus petit.
Pour plus d'informations sur l'évolution actuelle du marché du logement, consultez l'Immo-Monitoring.