Les rénovations en milieu occupé ont le vent en poupe
18 juin 2024
Sujets
En Suisse, l’exploitation des immeubles d’habitation est responsable d’environ 18 % des émissions de gaz à effet de serre. Cela s’explique notamment par le fait que 56 % des bâtiments résidentiels sont encore chauffés par des énergies fossiles. Pour avancer vers la décarbonisation, les rénovations énergétiques sont un levier crucial, réduisant drastiquement les besoins en énergie en cours d’exploitation. Les rénovations en site occupé permettent de conserver les valeurs existantes tout en créant des plus-values à faible risque et socialement acceptables.
Davantage de transformations face à la stagnation du marché de la construction
Depuis 2017, les investissements dans la construction de nouveaux logements ont diminué, orientant davantage les fonds vers des projets de transformation. Cette tendance s’explique par l’âge avancé de nombreux biens immobiliers, la focalisation croissante des investisseurs sur la durabilité et les réserves de développement inexploitées. Combinées à la pénurie actuelle de logements et à une disposition à payer plus élevée, ces tendances ont entraîné une augmentation notable des demandes de transformation de logements dans des immeubles collectifs. Après un creux à la fin 2020, ces demandes ont augmenté de 89 % jusqu’à fin 2023.
Toutes les demandes de permis de construire n'aboutissent pas. Entre 2014 et 2020, 10 à 20 % des demandes de transformation n'ont pas été autorisées. Depuis 2021, ce taux a grimpé entre 30 et 40 %, indiquant un potentiel de transformation sous-exploité. Les raisons incluent :
- La durée des procédures d'autorisation, passée de 118 à 133 jours en moyenne sur les dix dernières années
- Les oppositions
- La hausse des taux d'intérêt
Diminution de l'offre dans le segment le moins cher
En 2023, seuls 1,15 % des logements en Suisse étaient vacants, un chiffre inférieur au taux de vacance d'équilibre de 1,27 %. Ce taux indique le niveau de vacance nécessaire pour un marché du logement stable. Pour situer les choses : le taux de vacance d'équilibre indique à quel niveau de vacance un marché du logement cantonal est en équilibre. Il indique donc à quel niveau le taux doit se situer pour que l'évolution des loyers de l'offre soit stable après correction de l'inflation. En 2023, 21 cantons avaient un taux de vacance inférieur à ce taux d'équilibre, montrant une disponibilité limitée de logements locatifs. Comparé à 2020, le nombre de logements proposés à la location a diminué de 30 %, avec une baisse particulièrement marquée de 39 % dans le segment des logements à loyer mensuel inférieur à 1500 francs (sans les charges).
La durabilité sociale menacée
Si un déménagement dans un logement similaire était envisagé, l'accessibilité financière ne serait plus garantie pour 28 % des ménages suisses, avec une charge de logement représentant plus d'un tiers de leur revenu brut. Près d'un ménage sur trois devrait donc réduire ses exigences ou opter pour une région moins chère en cas de déménagement.
Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre article de blog «La durabilité sociale diminue sur le marché du logement locatif».
Part des ménages dont la charge du logement représente plus d'un tiers du revenu brut du ménage
Durabilité sociale grâce aux rénovations en état d'occupation
Face à l'offre limitée, de nombreux locataires choisissent de rester dans leur logement lorsqu'une rénovation est proposée. Les rénovations en état d'occupation permettent aux habitants de continuer à vivre dans leur environnement habituel.
Elles exigent une intégration consciente dans le processus de planification et de construction, ainsi qu'une communication claire avec les locataires. Les mesures prévues, le déroulement de la rénovation, les possibilités d'action pendant les travaux et le niveau des loyers après rénovation sont souvent expliqués en amont.
Parallèlement, il est particulièrement important de sensibiliser les locataires aux nuisances sonores et aux salissures liées à la rénovation. Des alternatives, comme des containers sanitaires dans le jardin, peuvent être proposées pendant les travaux. Des indemnités de dédommagement peuvent aussi être prévues si aucune solution locale n'est possible.
Augmenter le taux de rénovation par des rénovations en série
Malgré une hausse des demandes de transformation, le taux de rénovation doit encore progresser pour atteindre les objectifs de la stratégie énergétique 2050. Cela nécessite de repenser les processus pour augmenter l'efficacité, notamment par la numérisation, la préfabrication et la standardisation. Lors de la manifestation "Immobilier et énergie : nouveaux processus pour les investisseurs institutionnels" organisée par Wüest Partner le 22 mai 2024, une entreprise allemande a montré comment réduire massivement les coûts et gagner du temps grâce à une mise à l'échelle industrielle, tout en obtenant des résultats de grande qualité. Les immeubles rénovés passent généralement de la classe d'efficacité énergétique F, G ou H à A, réduisant les besoins en énergie et les frais annexes de 70 % en moyenne. L'installation de panneaux photovoltaïques permet même de compenser les émissions sur le cycle de vie du bâtiment.
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