Abaissement du taux directeur de la BNS : mise en perspective

Le 20 juin 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a une nouvelle fois abaissé son taux directeur, le faisant passer de 1,50% à 1,25%. Cette décision a été motivée par l’anticipation d’une nouvelle diminution des pressions inflationnistes ainsi que par les défis croissants auxquels l’économie orientée vers l’exportation est confrontée en raison de la récente appréciation du franc suisse, survenue à la suite des élections européennes.

Baisse des taux de la BNS : quel pourrait être l’impact sur le marché immobilier ?

Pour le marché immobilier, la baisse des taux intervient à un moment où la dynamique s’est légèrement redressée. Le retour de la confiance chez les propriétaires immobiliers s’explique par la première baisse des taux d’intérêt en mars 2024 et par les perspectives de rendement prometteuses. En 2022 et 2023, le climat s’était assombri en raison de la nette hausse des taux d’intérêt, accompagnée d’une augmentation des coûts de la construction. Désormais, cette nouvelle baisse des taux devrait contribuer à améliorer encore les perspectives du marché immobilier.

Qui profitera de la décision sur les taux d’intérêt ?

La décision sur les taux d’intérêt devrait avoir des répercussions à plusieurs égards :

• Premièrement, les placements immobiliers indirects en profiteront. Les fonds immobiliers devraient bénéficier d’un nouvel élan en termes de performance et d’augmentations de capital
• Deuxièmement, les investisseurs souhaitant vendre seront avantagés, car l’intérêt pour les investissements directs et la disposition à payer – en particulier pour les immeubles de rendement résidentiels – devraient progresser.
• Troisièmement, la charge d’intérêts diminue pour les propriétaires de logements bénéficiant d’une hypothèque SARON, ce qui pourrait accroître leur disposition à payer pour les logements en propriété, et entraîner une hausse plus marquée des valeurs de marché.
• Quatrièmement, les personnes à la recherche d’un logement, qu’il s’agisse d’un logement locatif ou d’un logement en propriété, pourraient être avantagées, car la baisse des taux pourrait favoriser les nouvelles constructions. La baisse des taux d’intérêt réduit les coûts de financement et diminue l’attractivité relative des alternatives d’investissement, ce qui tend à dynamiser le taux de construction de logements neufs (voir aussi l’étude Hausse des taux d’intérêt : effets sur la construction et les prix des logements).
• Cinquièmement, les loyers des contrats en cours pourraient se stabiliser, car de nouvelles hausses du taux d’intérêt de référence ne sont pas prévisibles pour l’instant.

Quels autres facteurs sont déterminants pour l'évolution future ?

Bien que les perspectives du marché immobilier se soient améliorées grâce à la récente décision, il est essentiel d'évaluer la situation générale de manière réaliste et de ne pas ignorer les risques existants.

• De nombreux investisseurs institutionnels, tels que les caisses de pension et les compagnies d'assurance, détiennent encore une part élevée d'immobilier dans leurs portefeuilles et se montrent donc prudents lors des acquisitions. Par conséquent, les activités de transaction pour les investissements directs devraient rester en dessous de la moyenne des cinq années de 2017 à 2021. De plus, les temps des taux d'intérêt nominaux négatifs appartiennent toujours au passé, et la décision du 20 juin sur les taux directeurs était déjà en grande partie intégrée dans les taux à long terme.
• Une autre raison pour laquelle les activités de transaction pourraient rester en dessous de la moyenne est le manque d'opportunités d'investissement. Les biens particulièrement prisés par les investisseurs, tels que ceux avec des normes de durabilité élevées, restent rares.
• En ce qui concerne la construction de logements, il ne faut pas s'attendre à de grands changements après la décision sur les taux d'intérêt. Bien que la baisse des taux favorise la construction de nouveaux logements, des réglementations plus strictes, un nombre croissant d'oppositions, des processus de permis de construire longs et le manque de terrains continuent d’entraver les activités de construction.
• Il est également possible que l'inflation revienne plus fortement que ne le suppose actuellement la BNS. Cela pourrait entraîner de nouvelles hausses des taux d'intérêt à l’avenir.

Quel est l'impact de cette décision sur le taux d'intérêt de référence et les taux hypothécaires ?

La décision relative au taux directeur confirme la stabilité actuelle du taux de référence, qui résulte d'un arrondi de la moyenne de toutes les hypothèques en cours. Cette décision modifie toutefois la répartition des taux hypothécaires. Le nouveau taux directeur de 1,25% se traduit en moyenne par un taux hypothécaire SARON d'environ 2%.

Ainsi, les hypothèques avec des taux d'environ 2 % deviendront plus courantes. L'augmentation du nombre d’hypothèques à 2 % rendra la répartition des taux d'intérêt plus homogène. Actuellement, de nombreux emprunteurs hypothécaires paient un taux compris entre 0,75 % et 1,25 % ou entre 2,25 % et 2,50 %.

La décision du 20 juin met fin à une phase plutôt inhabituelle où les emprunteurs qui choisissaient une hypothèque à long terme bénéficiaient d'un taux inférieur à celui des hypothèques SARON. Par conséquent, les hypothèques SARON seront désormais conclues plus fréquemment. Globalement, on peut s'attendre à une revitalisation du marché hypothécaire suite aux deux ajustements de taux.

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