Wohn-Hotspots im Berliner Umland
28. Mai 2024
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Im Jahr 2022 zogen rund 33.000 Menschen von Berlin ins benachbarte Brandenburg. Besonders beliebt ist weiterhin der Berliner Speckgürtel. Seit 2017 ist die Bevölkerungszahl dort um 6,3 Prozent gestiegen, während die Einwohnerzahl im übrigen Landesgebiet stagnierte. Die Gründe für diese Wanderungsbewegung ins Berliner Umland sind vielfältig. Einerseits sind die Wohnkosten in Berlin trotz der steigenden Mietpreise in den Umlandgemeinden immer noch höher, was vor allem Haushalte mit größerem Wohnflächenbedarf dazu bewegt, Berlin zu verlassen. Zusätzlich bieten die Umlandgemeinden eine ausgezeichnete Infrastruktur, sowohl im sozialen Bereich mit Schulen, Kindergärten, Ärzten und Sportvereinen als auch hinsichtlich infrastruktureller Versorgung und Verkehrsanbindung. Darüber hinaus führt die wirtschaftliche Entwicklung im Speckgürtel durch die Ansiedlung von Güterverkehrszentren und Unternehmen wie Tesla sowie die Inbetriebnahme des Flughafens BER zu einer wirtschaftlichen Aufwertung. Dies hat zur Folge, dass auch im Umland die Leerstandsquoten sinken und die Mieten sowie Immobilienpreise steigen. Dadurch steigt der Bedarf an Bauland und es kommt zu einer größeren Belastung des öffentlichen Nahverkehrs und der Energieversorgung.
Analyse des Speckgürtels
Drei Jahre nach der Erstveröffentlichung der Analyse des Berliner Speckgürtels ist es sinnvoll, eine erneute Untersuchung der 26 Umlandgemeinden durchzuführen, um festzustellen, welche Gemeinden sich besonders positiv entwickelt haben. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, der Pendlersaldo und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Ebenso wurden Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser berücksichtigt. Für jede untersuchte Gemeinde wurden Noten für alle 13 Indikatoren vergeben, die abschließend zu einer Gesamtnote verrechnet wurden.
Bevölkerungsentwicklung ungebrochen hoch
Im Durchschnitt wuchs die Bevölkerung in den 26 untersuchten Gemeinden zwischen 2011 und 2022 um 14,6 Prozent. Damit lag das Wachstum höher als in Berlin (12,9 %) und war deutlich dynamischer als in der gesamten Bundesrepublik (5,0 %). Wie bereits in der ersten Ausgabe des Rankings aus dem Jahr 2021 führt Schönefeld mit einem enormen Bevölkerungswachstum von 31,1 Prozent seit 2017 die Liste aller Gemeinden an. Auf Platz zwei und drei folgen Wustermark (19,4 %) und Bernau bei Berlin (14,4 %) mit einem beträchtlichen Abstand. Die niedrigsten Wachstumsraten verzeichneten hingegen Erkner (1,3 %), Hennigsdorf (1,4 %) und Fürstenwalde/Spree (1,7 %).
Bautätigkeit rückläufig
Während in der Erstauflage der Wohnungsbestand in manchen Gemeinden um mehr als 10 Prozent angestiegen ist, weist nur noch Schönefeld mit einer Steigerung von 22,1 Prozent eine zweistellige Zuwachsrate auf. In Wildau (6,9%), Bernau bei Berlin (6,8%) und Wustermark (6,2%) gab es die nächsthöheren Anstiege. Nahezu unverändert präsentieren sich die Wohnungsbestände in Eberswalde und Fürstenwalde/Spree (jeweils 1,0%) sowie in Hennigsdorf (1,4%).
Trotz des erheblichen Bevölkerungswachstums im Speckgürtel hat dies nicht zu einem Anstieg der Bauaktivitäten geführt. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen zeigt vielmehr einen rückläufigen Trend: Während zwischen 2017 und 2019 durchschnittlich 5.590 Wohnungen pro Jahr gebaut wurden, sank diese Zahl zwischen 2020 und 2022 auf 5.077 Wohnungen pro Jahr, was einem Rückgang von 9,2 Prozent entspricht. Die geringe Bauaktivität führt zu einem Schrumpfen des Leerstands und einer zunehmenden Anspannung auf den Immobilienmärkten. Sowohl der Mietwohnungsmarkt als auch der Markt für Wohneigentum werden dadurch zunehmend knapper und wettbewerbsintensiver.
Miet- und Kaufpreise steigen konstant an
Die Angebotsmieten (Median) aller untersuchten Städte sind zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2024 im Durchschnitt um 26,3 Prozent gestiegen. In Nauen (45,7%), Erkner (43,0%) und Fürstenwalde/Spree (35,7%) stiegen die Mieten am stärksten. Die geringsten Steigerungsraten wurden in Wustermark (2,8%), Wildau (13,0%) und Potsdam (13,5%) beobachtet. Am tiefsten in die Tasche greifen müssen Mieterinnen und Mieter in Schönefeld. Das Mietpreisniveau der südöstlich von Berlin gelegenen Gemeinde liegt bei 15,43 EUR/qm netto kalt (1. Quartal 2024). Knapp hinter Schönefeld folgen Erkner (14,67 EUR/qm) und Teltow (14,49 EUR/qm) mit ähnlich hohen Mietpreisen. Zum Vergleich: In Berlin liegt die Medianmiete bei 16,78 EUR/qm.
Etwas stärker als die Mieten haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den letzten drei Jahren entwickelt. So stiegen die Angebotspreise im Durchschnitt aller 26 untersuchten Gemeinden um 29,9 Prozent an. Dies ist umso erstaunlicher, da die Preise für Eigentumswohnungen deutschlandweit gesehen teilweise kräftig gesunken sind. Die Wertbeständigkeit und der Anstieg der Kaufpreise zeigt die Attraktivität der Berliner Umlandregion. Den stärksten Anstieg zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2024 verzeichnete Storkow (Mark), wo sich die Kaufpreise mehr als verdoppelten (124,5%). Auch in Fürstenwalde/Spree (80,1%) und Beelitz (50,8%) stiegen die Angebotspreise überdurchschnittlich an. Das geringste Wachstum wurde in Potsdam ermittelt (6,8%), wobei in der brandenburgischen Landeshauptstadt mit 5.306 EUR/qm die höchsten Quadratmeterpreise gezahlt werden müssen. Es folgen Schönefeld (4.528 EUR/qm) und Teltow (4.500 EUR/qm) mit den nächsthöheren Preisen.
Als neuer Indikator wurden die Angebotspreise für Einfamilienhäuser aufgenommen. Durchschnittlich stiegen die Angebotspreise für Eigenheime zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2024 um 22,0 Prozent. Überdurchschnittliche Steigerungsraten gab es in Zossen (48,4%), Storkow (Mark) (45,4%) und Fürstenwalde/Spree (45,1%). Den einzigen Kaufpreisrückgang verzeichnete Wustermark (–5,1%). Ähnlich wie bei den Eigentumswohnungen werden in Teltow (5.289 EUR/qm) und Potsdam (5.162 EUR/qm) die höchsten Quadratmeterpreise aller untersuchten Gemeinden aufgerufen.
Nauen an der Spitze des Rankings
Nach Auswertung aller Indikatoren belegt Nauen den ersten Platz im Ranking und verdrängt damit Wustermark, das auf dem sechsten Platz steht. Mit seinen etwa 20.000 Einwohnern liegt Nauen westlich von Berlin und ist dank der Bahnstrecke Hamburg-Berlin optimal an beide Metropolen angebunden. Die Kleinstadt fungiert infrastrukturell als Mittelzentrum und bietet eine attraktive Lage für Einwohner und Unternehmen gleichermaßen. Nauen profitiert zudem von einem dynamischen wirtschaftlichen Umfeld, das durch die Ansiedlung zahlreicher kleiner und mittelständischer Unternehmen gekennzeichnet ist. Die Stadt entwickelt sich zu einem wichtigen Standort für Logistik und Dienstleistungen, was zusätzliche Arbeitsplätze schafft und die lokale Wirtschaft stärkt.
| Rang | Gemeinde | Note |
| 1 | Nauen | 1,69 |
| 2 | Ludwigsfelde | 1,77 |
| 3 | Bernau bei Berlin | 1,85 |
| 4 | Schönefeld | 1,92 |
| Storkow (Mark) | 1,92 | |
| 6 | Zossen | 2,08 |
| Wustermark | 2,08 | |
| 8 | Oranienburg | 2,15 |
| 9 | Rüdersdorf bei Berlin | 2,31 |
| 10 | Beelitz | 2,38 |
Top-10 des Berliner Umlandrankings
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