Insolvenzen: Wege aus der Klemme

Um die Marktaktivität in der Immobilienwirtschaft wieder zu beleben und insbesondere die angehaltenen Projektentwicklungen wieder in Gang zu bringen, sind neben Angebot und Nachfrage auch ein zielführendes Krisenmanagement und eine gesicherte Finanzierung erforderlich.

Im Absatzmarkt geben erste Transaktionen Hinweise auf eine neue, moderatere Preisfindung. Auf dem Beschaffungsmarkt sind die Baupreise ebenfalls wieder rückläufig, gleiches gilt teilweise auch für Bodenpreise, so dass im Laufe des kommenden Jahres wieder von wirtschaftlich darstellbaren Rahmenbedingungen ausgegangen werden kann. Entscheidend sind hierbei jedoch zielführende politische Regelungen zu energetischen Qualitäten, Sanierungsverpflichtungen, Umlagequoten, Förderprogrammen und Mieterhöhungspotenzialen, welche in der jüngeren Vergangenheit in der Branche als eher unsicher wahrgenommen wurden. Sprich, das politische Risiko muss kalkulierbar gemacht werden.

Für in Schieflage geratene Projekte und deren weitere Finanzierung ergeben sich aktuell grundsätzlich mehrere Zukunftsszenarien: Zum einen die Sanierung im Insolvenzverfahren mit Zwangsverwaltung oder in Eigenverwaltung, zum anderen die vorinsolvenzliche Sanierung im Schutzschirmverfahren oder die Restrukturierung nach dem Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (StaRUG). Insbesondere das Verfahren nach dem zum 01. Januar 2021 in Kraft getretenen StaRUG bietet vielfache Möglichkeiten in Eigenverantwortung und im Einvernehmen mit der Mehrheit der Gläubiger formale Insolvenzen abzuwenden. Damit bestehen pragmatische Voraussetzungen, um Projekte mittels eines kompetenten Krisen- und Risikomanagements wieder weiterzuführen.

Typischerweise haben Gläubiger von Projektentwicklungsgesellschaften kein Interesse an der Übernahme der Insolvenzmasse, da deren Fertigstellung nicht zur Kernkompetenz ihrer Geschäftsmodelle gehört. In den überwiegenden Fällen handelt es sich dabei um Banken, welche bei Störung des Kreditvertrags eine interne Intensivbetreuung veranlassen müssen und im Zweifelsfall die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben. In der Frühphase von Projekten sind zudem Mezzaningeber involviert, oder Immobilienfonds, die sich Objekte im Zuge eines Forward-Deals sichern wollen. Insofern kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass sämtliche Finanzierer ein Interesse an der Weiterführung der Projekte haben, um die geplanten regelmäßigen Cashflows aus Kreditverträgen, Mietverträgen oder Verkäufen zu erzielen.

Um die Planbarkeit in den Projekten wiederherzustellen und dauerhaft zu sichern, sind

neben neuverhandelten Finanzierungskonditionen und neubewerteten Sicherheiten insbesondere systematische Risikomanagement Maßnahmen erforderlich. Ein unabhängiges Projekt-Monitoring liefert die erforderlichen Grundlagen für eine erfolgreiche Durchführung oder Weiterführung und stellt dabei das entscheidende Bindeglied zwischen der Projektsteuerung des Entwicklers und dem Risikomanagement des Finanzierers dar. Wie ein solches Projekt-Monitoring im Detail ausgestaltet sein kann, beschreiben wir in den nächsten Beiträgen.

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