Digitale Infrastruktur: Investoren sehen Investitionsbedarf, doch für die Bewertung braucht’s Know-how

„Daten sind das neue Öl“ – ein geflügeltes Wort, das sich als besonders wahr erweist. Ob beruflich oder privat, jeden Tag erleben wir, wie stark Computer, IT und Daten unser Leben verändern, und wir ahnen, dass in dieser Veränderung immense Investitionsmöglichkeiten stecken. Treiber wie Videokonferenzen, Gaming, Streaming, intelligente Verkehrssteuerung und die (fast) unendlich scheinenden Möglichkeiten künstlicher Intelligenz (KI) sorgen dafür, dass sich der weltweite Datenverkehr exponentiell entwickelt.

Datacenter sind Rückgrat und Garant dieser Entwicklung. Sie beherbergen jene Hochleistungs- und oder Speichercomputer, durch die die digitale Transformation erst möglich wird. Die Nachfrage nach hochleistungsfähigen Rechenzentren steigt rasant. Gemäß einer kürzlich erschienenen Studie der German Datacenter Association beläuft sich der Neubau-Investitionsbedarf hierzulande bis 2029 auf 28 Mrd. Euro.

Besonders in Deutschland mit einem der weltweit führenden Internetknoten DE-CIX in Frankfurt am Main sieht die Entwicklung sehr dynamisch aus.  „Dank seiner dichten Infrastruktur, seiner geografischen Lage und strengen Datenschutzgesetze präsentiert sich Deutschland als attraktiver Standort. Allerdings sind die im internationalen Vergleich hohen Energiekosten, steigende Grundstückspreise sowie hohen Steuern und häufig langwierige Genehmigungsverfahren zu beachten“, sagt Thomas Lehmann, Director bei Wüest Partner Deutschland.

Begehrtes Investitionsobjekt dank attraktiver Rendite

Kein Wunder also, dass sich Datacenter auch in Deutschland mehr und mehr als eigene Assetklasse und Anlageprodukt etablieren. Das weckt zunehmend das Interesse der Infrastruktur- und Immobilieninvestoren, die mit an der digitalen Transformation der Gesellschaft, der Wirtschaft und letztlich auch der Immobilien profitieren möchten.

Investments in Datacenter stellen eine Investition in die digitale Infrastruktur und damit in unsere Zukunft dar. Datacenter gelten als krisensicher, da die Datenmengen, die wir in Zukunft produzieren und speichern müssen, weiter zunehmen werden und sie auch im Falle wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Unsicherheiten fortbestehen.

Eine Analyse des englischen Datendienstleisters Preqin zeigt, dass das in Europa für Datacenter aufgebrachte Kapital von 500 Mio. EUR im Jahr 2019 auf 5,1 Mrd. EUR im Jahr 2023 gestiegen ist. Dieser Trend wird dadurch unterstützt, dass viele institutionelle Investoren ihr klassisches Immobilienengagement reduzieren und ihre Zielallokationen auf digitale Infrastrukturen ausweiten. Zu den Akteuren, die verstärkt in dieses Segment investieren, gehören Pensionskassen, Family Offices, Fonds und Versorgungswerke. Laut einer aktuellen Studie von PwC plant ein Drittel der Investoren, in den nächsten zwei Jahren in Datacenter zu investieren. Dabei plant etwa ein Viertel der Investoren ein Anlagevolumen von 50 Mio. bis 250 Mio. EUR. Sogar Energieunternehmen beteiligen sich am Markt, wie die Mainova AG, die rund 250 Mio. EUR in ein Datacenter im Frankfurter Stadtteil Seckbach investiert hat.

Dabei bieten Datacenter im Vergleich zu etablierten Anlageklassen, wie Wohn- und Büroimmobilien, eine attraktive Rendite bei langfristigen Verträgen mit Dauermietern. Die avisierte durchschnittliche Zielausschüttungsrendite für Datacenter liegt zwischen sechs und acht Prozent im Jahr und übersteigt damit die Renditen der meisten Immobilienfonds.

Spezialimmobilien für digitale Infrastruktur

Aus Immobiliensicht ist ein Datacenter eine hochspezialisierte Betreiberimmobilie mit sehr viel Technik, die für den Betrieb von Servern benötigt wird. An diese Spezialimmobilie werden besondere Anforderungen gestellt: Hierzu zählt insbesondere eine redundante, leistungsfähige Stromversorgung, die sowohl für die Server selbst als auch zur Kühlung der Server benötigt wird. Die Redundanz hat das Ziel, Ausfallzeiten auf ein Minimum zu reduzieren. Aber auch der Anschluss an das Glasfasernetzwerk, die Nähe von großen Internetknotenpunkten sowie physische Sicherheitsvorkehrungen spielen eine wichtige Rolle. Datacenter lassen sich nicht mit den herkömmlichen immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen bewerten. Dennoch werden von Investoren Datacenter in der Regel als spezielle Immobilieninvestments wahrgenommen.

Der größte Treiber für die wachsende Bedeutung von Datacentern ist zweifellos die rasante Entwicklung der Digitalisierung. Unternehmen verschiedener Größen und Branchen verlagern ihre IT-Infrastruktur zunehmend in die Cloud, was den Bedarf an leistungsfähigen Datacentern weiter steigen lässt. Gleichzeitig gewinnt Edge Computing aufgrund der wachsenden Zahl von Internet-of-Things-Anwendungen an Bedeutung, während der Ausbau von 5G-Netzen neue Möglichkeiten für Datacenter eröffnet. Die strengeren regulatorischen Anforderungen im Bereich Datenschutz und Datensicherheit stellen zwar eine Herausforderung dar, bieten aber auch Chancen für Datacenterbetreiber, sich als vertrauenswürdige Partner zu positionieren.

Grüne Datacenter auf dem Vormarsch

Mit steigendem Umweltbewusstsein wird Nachhaltigkeit auch für Datacenter zu einem wichtigen Faktor. Besonders die Aspekte Energieeffizienz, umweltfreundliche Energieversorgung und Abwärmenutzung stehen im Fokus. Marktteilnehmer investieren zunehmend in grüne Technologien wie erneuerbare Energien, effiziente Kühlungssysteme und Wärmerückgewinnung, um ihren ökologischen Fußabdruck zu verkleinern und Kosten zu senken. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zum Umweltschutz bei, sondern bieten auch Potenziale für Kosteneinsparungen sowie Marketingvorteile. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Datacenterentwicklern, -betreibern und Energieversorgern ist demzufolge entscheidend für einen nachhaltigen sowie nachgefragten Betrieb.

Während sich ältere Datacenter nur schwer bis gar nicht oder mit unverhältnismäßig hohem Aufwand energieeffizient umbauen lassen, können neuere Datacenter bereits nach den Maßstäben der von der Bundesregierung konkret vorgegebenen Energieeinsparziele geplant und realisiert werden. Konkret sieht das Energieeffizienzgesetz der Bundesregierung vor, dass bestehende Datacenter bis Juli 2027 eine Power Usage Effectiveness (PUE) von 1,5 erreichen müssen, ab Juli 2030 dann einen Wert von 1,3. Die PUE gibt dabei das Verhältnis des Gesamtenergiebedarfs zum Energiebedarf der IT-Infrastruktur an. So wird sichtbar, wie viel Energie für Kühlung, Netzwerk und Spannungsumwandlung verloren geht. Eigentümer und Investoren sollten dies im Auge behalten. Ein etwaiger Bestandsschutz besteht nicht, so dass bei vielen bestehenden Datacentern im Laufe des Lebenszyklus mögliche Investitionskosten einzukalkulieren sind.

Technisches Know-how, Sicherheit und Stromversorgung sind gefragt

Die Entwicklung und der Bau von Datacentern erfordert technisches Know-how und ist an die Erfüllung von strengen Anforderungen an Sicherheit und Betriebseffizienz gebunden. Dies unterscheidet Rechenzentren von anderen Nutzungsarten und stellt für viele Projektentwickler bei der Realisierung oft eine Herausforderung dar.

Die Komplexität von Datacentern zeigt sich schon in den Anforderungen an den Standort. Bisher entscheidendes Standortkriterium ist die Nähe zu relevanten Datentrassen und Internetknotenpunkten. Frankfurt profitiert hier von dem weltweit führenden und für Deutschland dominierenden Internet-Knoten Deutsche Commercial Internet Exchange (DE-CIX). Darüber hinaus sind die Sicherheit des Standorts und der weitgehende Ausschluss von Naturkatastrophen (z.B. Hochwasser oder Bodenerosion) wichtige Parameter. Eine stabile und sichere meist redundante Stromversorgung ist unerlässlich, oft in der Nähe von Umspannwerken oder auch in der Nachbarschaft von erneuerbaren Energiequellen wie Onshore-Windparks. Auch die Verfügbarkeit von Anschlüssen an Nah- und Fernwärmenetze zwecks Abwärmenutzung sowie die Bebauungs- und Siedlungsdichte spielen bei der Standortwahl für Datacenter eine Rolle.

Während an einigen Standorten mit Engpässen bei der Stromversorgung und langen Genehmigungsverfahren für neue Datacenter zu rechnen ist, versuchen andere Standorte mit großflächigen günstigen Grundstücken mit entsprechendem Baurecht, Energie aus erneuerbaren Energien und Abnahmemöglichkeiten für Abwärme ihre Attraktivität für die Ansiedlung von Rechenzentren zu etablieren.

Auch die spätere Nutzung des Datacenters beeinflusst die Standortwahl. Während Cloud-Rechenzentren die Nähe zu Datentrassen bzw. DE-CIX suchen, sind KI-Rechenzentren hiervon weniger abhängig. Entscheidend sind hingegen ausreichend Fläche und Strom, Konnektivität und die Möglichkeit der Abwärmenutzung.

Know-how macht den Unterschied – Wüest Partner mit viel Erfahrung in der Bewertung von Datacentern

Die hohen technischen, energetischen, regulatorischen und standortspezifischen Anforderungen erfordern ein hohes Maß an Spezialwissen auch bei den Bewertern. „Um in der Assetklasse Datacenter bewertend tätig zu sein, ist ein fundiertes Know-how erforderlich, da diese Spezialimmobiliennische mit keiner anderen Nutzungsart vergleichbar ist“, sagt Peggy Böker Manager bei Wüest Partner Deutschland.

Besonderheit sind unter anderem die Vertragslaufzeiten mit den Endnutzern. Sie variieren z.B. nach Nutzung und Größe und reichen von langfristigen Verträgen für Suiten und Cages bis hin zu kurzfristigen oder unbefristeten Verträgen für einzelne Racks. Während in Mietverträgen für Gewerbeimmobilien in der Regel die Miete in Euro pro Quadratmeter und eine Mietfläche in Quadratmetern angegeben wird, werden bei Rechenzentren die Kennzahlen in Euro pro Kilowatt und die maximal angemietete Leistung in Megawatt angegeben. Quadratmeter spielen nur eine untergeordnete Rolle.

Mit weit über zehn Jahren Erfahrung in der Bewertung von Datacentern sowohl in Deutschland als auch europaweit ist Wüest Partner ein Experte auf diesem Gebiet. Die Expertise des Immobiliendienstleisters erstreckt sich über sämtliche Aspekte der Bewertung von Datacentern, von der Infrastruktur bis hin zu den spezifischen Anforderungen des Marktes. Wüest Partner verfügt über ein tiefgreifendes Verständnis für die Dynamik und die Besonderheiten dieser Immobilienklasse.

„Die Bewertung von Datacentern ist sehr komplex und erfordert entsprechend ein tiefgreifendes Verständnis. Wir sind daher froh, mit Wüest Partner über viele Jahren einen verlässlichen Partner zu haben, der uns bereits in vielfältigen Projekten europaweit mit hochqualitativen Bewertungen tatkräftig zur Verfügung stand“, sagt Ingmar Dilßner, ehem. CIO e-shelter und CFO NTT.

Wüest Partner ist bereit für den wachsenden Bedarf an Datacenter-Investitionen

Sicher ist: das Datenvolumen wird steigen und Daten brauchen wir immer. Das ist einer der Gründe, warum auch in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten im Gegensatz zu vielen anderen Assetklassen Datacenter in der Regel nur kurzfristig Werteinbrüche verzeichneten. So auch in der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise, bereits in der zweiten Jahreshälfte 2023 lagen die Werte wieder über dem Stand von 2019. Dies zeigt die Resilienz der Assetklasse gegenüber den jüngsten Marktentwicklungen. Dazu trägt auch der höhere Eigenkapitalanteil bei, der einen gewissen Schutz vor den Auswirkungen von Zinsänderungen bietet.

Klar ist: Die Nachfrage nach Investitionen in Datacenter wird weiter steigen. Wüest Partner ist auf den zu erwartenden Boom bereits bestens vorbereitet – und arbeitet laufend an der weiteren Optimierung seiner Bewertungsexpertise, um für Investoren die bestmögliche Leistung erbringen zu können.