Mit einem erfolgreichen Asset Management Ihre Immobilienziele erreichen

Im Herbst 2023 erschütterte eine spektakuläre Pleite die Immobilienbranche. René Benko und sein 20 Milliarden Euro schweres Imperium, die Signa Holding, mit einmaligen Objekten, wie das KaDeWe, das Chrysler Building in New York und über 130 Warenhäuser in den besten 1a-Lagen Deutschlands, rutschte in die Insolvenz. Das zeigt eins: Auch die besten Assets der Welt helfen wenig, wenn das Management nicht stimmt.

Zwar hatte Signa eine beeindruckende Dimension erreicht, vornehmlich dank äußerer Umstände wie niedrigen Zinsen und einer ständigen Zufuhr frischen Kapitals. Gleichzeitig ist Signa das Gegenbeispiel eines guten Asset Managements. Dieses zielt nicht auf kurzfristiges Wachstum ab, sondern auf ein gesundes und nachhaltiges, das ein Portfolio so aufstellt, dass es auch stärkeren Veränderungen wie plötzlich steigende Zinsen und Baukosten überstehen kann.

In diesem Artikel zeigen wir die unterschiedlichen Aspekte des Asset Managements, was es Eigentümer:innen bringt und an welchen Merkmalen sich dessen Qualität ausmachen lässt.

Asset Management Immobilien Definition

Was sind Asset Management Immobilien? Der Begriff wird in der Immobilienbranche noch etwas ungenau verwendet. Vermögensverwaltung, so die eigentliche Bedeutung, kann jede Form von Vermögen bedeuten: Wertpapiere, Beteiligungen, Konto-Bestände usw. Der vollständige und damit korrekte Begriff ist Real Estate Asset Management (REAM). Damit wird auch der finanzielle Schwerpunkt definiert: Asset Management hat als Ziel, die finanzielle Performance eines Portfolios zu optimieren. Asset Manager:innen sind Dienstleister:innen oder interne Mitarbeitende, welche die Strategie ihrer Auftraggeber:innen umsetzen. Das sind in der Regel Investor:innen oder Eigentümer:innen. Manager:innen agieren weitgehend selbständig, um finanzielle Ziele wie Renditesteigerung und Werterhöhung der Immobilien zu erreichen.

Asset Management Immobilien vs Property Management

Property Management ist hingegen der Bewirtschaftung von Immobilien und dem Asset Management unterstellt. Property Manager:innen kümmern sich um die alltäglichen Aufgaben: Vermietungs- und Mietvertragsmanagement, Ausgabenkontrolle bei Reparaturen und die Instandhaltungen. Sie setzen die Strategie des Asset Managements um, welche Weichenstellungen wie die Aufwertung der Anlage, Zukauf weiterer Objekte oder energetische Sanierungen festlegt. Als ausführender Arm des Asset Managements liegen derartige Maßnahmen in der Verantwortung des Property Managements.

Asset Management Immobilien: Berufsbild/Karriere

Aufgaben des Asset Management Immobilien

Die Aufgabe von Asset-Manager:innen ist die treuhänderische Verwaltung der Immobilien von Investor:innen – oder deren Assets. Diese legen die Strategie und Ziele fest, welche Asset-Manager:innen umsetzen. Sie steuern die finanzielle Entwicklung der Immobilien mit dem Ziel, deren Wertschöpfung und -steigerung zu optimieren.

Dabei ist ein hohes Maß an Eigenverantwortung und eine große Bandbreite von Kompetenzen notwendig. Sie reichen von Soft Skills wie Kommunikations- und Verhandlungssicherheit bis zu Kenntnissen aus den Bereichen BWL, Finanzen, Recht und nicht zuletzt technischem Wissen. Operativ werden Asset-Manager:innen von Property- und Facility Management unterstützt.

Der Begriff Asset ist verhältnismäßig neu in der Immobilienbranche, lange bezeichnete er nur Finanzanlagen. Anfang der 2000er Jahre, im Zuge der Globalisierung, verbreitete er sich und dehnte sich auf Immobilien aus. Da die Immobilienbranche immer globaler wird, ist die Beherrschung von Fremdsprachen ein Vorteil, da Investor:innen aus dem Ausland stammen können. Nachstehend werden die wichtigsten Aufgaben von Asset-Manager:innen erläutert, um einen Blick in ihren beruflichen Alltag zu geben.

Informationsbeschaffung und -vermittlung

Je besser Asset-Manager:innen die Immobilien und das Umfeld kennen, desto effizienter können sie ihre Aufgaben erledigen. Umfeld verweist hier auf einen weiten Bereich:

• Entwicklungen und Trends des Immobilien-Markts,
• den regulatorischen Rahmen, der insbesondere in Punkto Nachhaltigkeit sehr dynamisch ist,
• sowie bauliches und technisches Wissen.

Asset-Manager:innen müssen in der Lage sein, Potenziale zu erkennen, um die Wertschöpfung der Immobilien zu optimieren.

Immobilien sind sehr komplex und die Wege, diese zu verwalten, sind mannigfaltig. Asset-Manager:innen brauchen hervorragende Kenntnisse der Objekte, um passende Lösungen vorzuschlagen. Dafür ist ein intensiver Austausch mit dem Property Management nötig, um eine genaue Kenntnis des Zustands, der Kosten und aller Dienstleister:innen rund um die Immobilie zu erlangen. Nur dann ist z.B. eine Verbesserung der Rendite und des Cashflows möglich. Daher ist die erste Aufgabe von Asset-Manager:innen die Einrichtung einer Organisation, um Wissen, Verantwortlichkeiten und Berichtspflichten zu regeln.

Digitale Lösungen für Asset-Manager:innen

Moderne Real Estate Management Plattformen oder spezialisierte Softwares für die Verwaltung von Immobilien erleichtern erheblich die Beschaffung von Informationen. Zusätzlich erlauben sie die digitale Erfassung von Gebäuden, von der Struktur bis zur Technik. Dadurch lassen sich Objekte vom Schreibtisch aus verstehen, zumindest in ihren Eckdaten. Hier ist ein Überblick der digitalen Lösungen von Wüest Partner für ein zeitgemäßes Asset-Management.

Kommunikation, Reporting und Koordination

Asset-Manager:innen betreuen das Vermögen von Dritten, deswegen haben die Eigentümer:innen und Investor:innen das letzte Wort. Asset-Manager:innen sind daher Schnittstellen, die über die Entwicklung der Investitionen berichten und bei Handlungsbedarf Entscheidungsgrundlagen unterbreiten. Wird eine Entscheidung gefällt, koordinieren sie die verschiedenen Dienstleister:innen und überprüfen die Ausführung der jeweiligen Maßnahme. Das kann eine Instandhaltung, eine Aufwertung oder eine energetische Sanierung sein.

Laut erfahrenen Asset-Manager:innen sind die Fähigkeit zur Selbstkritik, Geduld und Kreativität Voraussetzung. Die Lernkurve bleibt konstant hoch. Denn auch wenn Manager:innen von einer Lösung überzeugt sind, können Eigentümer:innen dieser nicht folgen. Hier gilt es, die Ursache dafür zu finden: Liegt es an einem mangelnden Verständnis, wegen einer Sprachbarriere oder weil die Lösung nicht gut genug erklärt wurde? Vielleicht liegt ein anderes Marktverständnis vor, die Wünsche der Eigentümer:innen wurden nicht richtig verstanden oder die Lösung war tatsächlich nicht die beste.

Kontrolle, Steuerung und Planung

Alle Prozesse und Verträge, die eine Immobilie betreffen, liegen in der Verantwortung der Asset-Manager:innen. Das betrifft Mietverhältnisse, Reparaturen, Instandhaltungen und andere Leistungen. In diesen Vorgängen liegen oft Steigerungsmöglichkeiten verborgen, insbesondere was Ertrag und Rendite betrifft. Die regelmäßige Überprüfung aller Dienstleistungen und Mietverhältnisse rund um ein Objekt ist eine wichtige Aufgabe, die nur mit der Zusammenarbeit eines effizienten Property Managements gelingen kann.

Neben der Steuerung bestehender Prozesse sind auch mittel- bis langfristige Überlegungen Teil des Asset-Managements. Hierzu gehören Aufwertungsmaßnahmen wie die optische Verbesserung einer Anlage oder die Erhöhung ihres Standards sowie Überlegungen über Ausbauten, um die verwertbaren Flächen zu erhöhen. Zu- oder Verkäufe liegen auch in der Verantwortung von Asset-Manager:innen, hängen aber stark von der Strategie der Eigentümer:innen ab.

Planung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen

Aktuell sind energetische Effizienzsteigerungen an der Tagesordnung, da der Fahrplan zur Klimaneutralität besonders den Immobiliensektor unter Zugzwang stellt. Die Planung energetischer Verbesserungsmaßnahmen und diese mit nötigen Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten zu verbinden, ist eine schwierige Aufgabe. Besonders die Finanzplanung, um die nötigen Rückstellungen zum Zeitpunkt der Maßnahmen bereitzustellen, ist eine hohe Kunst. Diese wird durch die Nutzung von Simulationssoftware erheblich erleichtert.

Siehe hierzu die digitale Lösung Wüest Refurb, mit der sich energetische Sanierungen so kosteneffizient wie möglich gestalten lassen.

Asset-Manager:innen setzen in erster Linie die Strategie der Eigentümer:innen und Investor:innen zur Wert- und Ertragssteigerung um. Zu ihren Aufgaben gehören die Festlegung und Kontrolle der finanziellen Ziele. Dafür arbeiten sie eng mit dem Property Management zusammen, ihr ausführender Arm, der auch Kontakt zu Mieter:innen und Nutzer:innen hält.

Aktuell gehören energetische Effizienzsteigerungen zu den größten Herausforderungen der Immobilienbranche. Asset Manager:innen erarbeiten konkrete Lösungen in Form von CO2-Absenkungspfaden z.B. und bringen diese so gut wie möglich in Einklang mit notwendigen Instandhaltungen, um Synergiepotentiale bestmöglich zu nutzen.

Instandhaltung und energetische Sanierung verbinden

Ein gutes Beispiel für die Arbeit von Asset-Manager:innen bietet ein realer Fall der Beratungsfirma Wüest Partner. Die Aufgabe war, den Energieverbrauch in einer veralteten Anlage zu senken. Es ließen sich entweder alle Fenster ersetzen, das hätte rund 250.000 Euro gekostet: Das Einsparpotential belief sich auf 30.000 kWh Wärmeenergie pro Jahr, oder 0,12 kWh pro investierten Euro.

Der Einbau von Präsenzmeldern für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Treppenhäuser und Eingänge erlaubte hingegen, rund 15.000 kWh Strom pro Jahr zu sparen – bei Einbaukosten von nur 15.000 Euro. Umgerechnet sparte man damit 1 kWh Strom pro investiertem Euro.

Die zweite Maßnahme kostete nicht einmal ein Zehntel der Ersten, brachte aber das Zweieinhalbfache an Energie-Ersparnis. Das Durchspielen dieser zwei Szenarien war allerdings nur mit einer Real Estate Management Software möglich, die auf Tausende Datensätze zurückgreift. Solche Aufgaben sind heutzutage typisch für Asset-Manager:innen, für mehr Angaben zu diesem Fall finden Sie den Artikel in der Fachzeitschrift immobilienmanager.

Welche Skills muss ein Immobilien Asset Manager haben?

Asset Manager:innen brauchen ein breites Spektrum an Wissen und Kompetenzen. Dies lässt sich nicht allein durch ein Studium aneignen. Laut Manager:innen, die über eine mehrjährige Berufserfahrung verfügen, sind Praktika und Zusatzausbildungen unumgänglich.

Hier ist eine Übersicht der Wissensbereiche und der persönlichen Eigenschaften, die für Asset Management notwendig sind. Diese gestalten sich unterschiedlich, je nachdem, ob eine Laufbahn im deutschsprachigen Raum oder in global agierenden Unternehmen angestrebt wird.

Für Asset Manager:innen im deutschsprachigen Raum:

Für Asset Manager:innen, die vorwiegend im deutschsprachigen Raum arbeiten wollen, wird die Beherrschung nachstehender Wissensbereiche und persönlicher Eigenschaften empfohlen:

• Breit aufgestellte Immobilien-Fachkenntnis über das komplette Aufgabenspektrum, insbesondere:
  •  Mietvertragsrecht
• • Immobilienwirtschaft
• • Finanzmathematische Kalkulation
• • Internationale Bewertung
• Eine oder mehrere fachliche Spezialisierungen, z.B. Bereiche wie:
  • Finanzierung
• • Nachhaltigkeit (Zertifikate wie BREEAM, GRESB, DGNB etc.)
• • Baufachwissen
• • Datenanalyse
• Eine geografische und/oder sektorale Spezialisierung:
  • Sehr gute Kenntnis eines geographischen Gebietes
• • Oder eines Immobilientyps wie Gewerbe, Wohnen oder Spezial-Immobilien
• Hohes Markt Know-How und hervorragende Marktvernetzung
• Hohe Reaktivität, Flexibilität und Loyalität im Umgang mit Auftraggeber:innen
• Beherrschung der unterschiedlichen Reporting-Standards

Für Asset Manager:innen in internationalen Firmen

Wer eine Karriere in global agierenden Immobilienunternehmen als Asset Manager anstrebt, sollte über einige der folgenden Zertifikate, Kompetenzen sowie Soft Skills verfügen:

Zertifikate

• Besonders die international anerkannten Zertifikate Certified International Investment Analyst (CIIA) und Chartered Financial Analyst (CFA) ebnen den Weg in global agierende Asset Management Unternehmen

• Eine der international verbreiteten Nachhaltigkeits-Zertifizierungen wie BREEAM, GRESB und CRREM ist in Zeiten von ESG unerlässlich
  

Immobilienspezifische Kompetenzen

• Gute Kenntnis des Property und Facility Managements
• Sehr gutes Verständnis der Teilbereiche des Immobilienmarktes wie Corporate Real Estate Management (CREM) und der Unterbereiche der Gewerbe-Immobilien (Handel, Logistik, Gastronomie und Hotellerie, Freizeit, Bildung, Gesundheit, System-Ketten)
• Kenntnis der Immobilienbewertung und der Transaktionsberatung

Wirtschaftliche Kompetenzen

• Interesse und Verständnis von Marktbewegungen und Trends im Immobiliensektor
• Verständnis der Zusammenhänge von Volkswirtschaft, Kapitalmärkten und Kreditwesen
• Beherrschung der englischen Terminologie und Begrifflichkeiten der Finanzmärkte sowie des Kreditwesens
• Rechnungswesen und Buchhaltung
• Affinität und Interesse für Marktforschungsmethoden und Datenanalyse

Soft Skills

• Verhandlungssicheres Englisch in Wort und Schrift ist Voraussetzung sowie jede weitere Fremdsprache ein Plus
• Bereitschaft zur interkulturellen Kommunikation und Offenheit für andere Kulturkreise
• Starke Kunden- und Mandantenorientierung sowie ein sicherer Auftritt
• Strategisches Denkvermögen und analytische Fähigkeiten

Office und IT-Kompetenzen

• Sehr gute Beherrschung der Office-Suite, insbesondere Excel Kenntnisse
• Kenntnis von Prop-Tech Lösungen
• Hohe Affinität für Software und Lernfähigkeit

Asset Management Immobilien Studium

Zwei unterschiedliche Wege führen zu einer Laufbahn als Asset Manager:in. Entweder über ein Studium, vorzugsweise BWL oder VWL. Allerdings sind ohne Zusatzqualifikationen und Praktika erst ein paar Lehrjahre notwendig. Diese Anfangsstation kann auch im hochwertigen Property Management absolviert werden, da dort meistens Querverbindungen zum Asset Management bestehen.

Ohne Studium kann man auch Asset Manage:inr werden: Eine Ausbildung zur oder zum Immobilienkauffrau oder -mann, gefolgt von einer Zusatzqualifizierung zum / zur Immobilien-Ökonom:in. Als Non Plus Ultra gelten hier die Qualifizierungen der EBS Universität und der International Real Estate Business School (IREBS).

Eine Mitgliedschaft bzw. Zusatzausbildung an der renommierten Royal Society of Chartered Surveyors (MRICS) befähigt zur Überwachung von Bauprojekten, bescheinigt nebenbei hervorragende Englischkenntnisse und genießt hohes Ansehen in der Branche. Für Nicht-Akademiker:innen stellt eine MRICS-Qualifikation einen entscheidenden Pluspunkt dar.

Welche Ausbildung benötigen Sie als Asset Manager:in?

Wer den Weg einer Ausbildung einschlägt, kann sich nicht nur an den zwei genannten Instituten EBS und IREBS zur / zum Immobilien-Ökonom:in qualifizieren lassen. Eine Vielzahl anderer Organisationen bietet die Zusatzqualifikation sowie Grundsatz-Ausbildungen:

• REA – Real Estate Academy
• EIPOS – Europäisches Institut für postgraduale Bildung
• DIA – Deutsche Immobilien-Akademie
• ADI – Akademie der Immobilienwirtschaft
• IREBS – International Real Estate Business School
• EBZ Business School
• GTW – Weiterbildung
• IHK – Industrie- und Handelskammer
• EBS REMI – Real Estate Management Institute
• WBA – Bauhaus Weiterbildungsakademie Weimar
• EIA – Europäische Immobilien Akademie
• Akademie der Hochschule Biberach

Überblick der Lerninhalte

Die Lehrpläne der Institute decken dieselben Wissensbereiche ab, jedoch in unterschiedlicher Tiefe und Dauer. Manche Institute bieten eine Qualifizierung in wenigen Wochen, andere in mehreren Monaten. Die österreichische Donau-Universität hat mit rund 600 Lehrstunden eines der umfassendsten Lehrpläne des Asset Managements im deutschsprachigen Raum. Hier ein detaillierter Einblick in die vier Module, die sich berufsbegleitend absolvieren lassen.

1 – Management von Immobilientransaktionen
Due Diligence

• Technische Due Diligence, Rechtliche Due Diligence, Wirtschaftliche Due Diligence
  • ESG Due Diligence, Tax Due Diligence

• Optimierung von Immobilientransaktionen

• Verhandeln von Miet- und Kaufverträgen, Steuerliche Optimierung von Immobilientransaktionen, Datenraum und Befundaufnahme

2- Steigerung von Immobilienwerten
Bestandsoptimierung und Wertsteigerung

• Lebenszykluskosten und CO2-Bilanz, Rohstoffkreislauf, Abfallwirtschaft
  • KI in der Betriebsoptimierung, Management von Immobilien mit Blick auf ESG-Kriterien, Nachhaltigkeitsmessung und Controlling,
    PROJEKTARBEIT: Asset-Optimierung

• Weiterentwicklung und Redevelopment

• Beurteilung und Abwicklung aller im Zuge der Bauverwaltung erforderlichen Maßnahmen einschließlich deren Finanzierung, thermische Sanierung und Dekarbonisierung; Nachhaltigkeitszertifizierungen und Nachhaltigkeitssiegel, Projektentwicklung im Bestand (Altbau), Facilitäre Planung

3 – Strategisches Asset Management

• Corporate Real Estate Management

• CREM Definition und Ziele; Rolle des CREM innerhalb der Unternehmensstrategie; Entwicklung von Immobilienstrategien, Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrages einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs, Beurteilung eines Provisionsanspruches, Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbesondere Behördenorganisation und Verwaltungsverfahren
  • Handels- und Gesellschaftsrecht für Immobilientreuhänder:innen, Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder:innen einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammern
  • Immobiliendienstleistungsverträge, Übernahme von Mandaten, Service Level Agreements

• Strategisches Facility Management

• Betreiberverantwortung: Gefma 190, Objektsicherheitsprüfung, Grundzüge des Facility Managements
  • Erstellung eines Verwertungs-Konzeptes einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs, Objektaufbereitung insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers, Centermanagement und Parkraumbewirtschaftung
  • Digitalisierung (BIM bis CAFM)

4 – Nachhaltiges Asset Management

• Rechtsgrundlagen und Immobilienmanagement

• Einführung in Real Estate Asset Management (Definition und funktionale Einordnung im Kontext der Immobilienwirtschaft, Leistungsinhalte des REAM, Marktumfeld (Angebote und Nachfrage)
  • Mietrechtsgesetz (Mietzinsänderung einschließlich Schriftverkehr, Anträge und Schriftsätze; Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge)
  • Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder:innen
  • Wohnrecht (z.B. Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz einschließlich Nebenbestimmungen, touristische Vermietung)
  • Maklerrecht (zivilrechtliche, gewerberechtliche und wettbewerbsrechtliche Vorschriften)
  • Wohnbauförderung-Recht

Dieser Auszug aus dem Lehrplan soll nur ein Beispiel sein, jede:r muss für sich entscheiden, welches Institut für ihn am besten geeignet scheint. Zum Vergleich lohnt sich ein Blick in den Lehrplan der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) und der International Real Estate Business School (IREBS).

Zulassungsvoraussetzungen

Mehrere Jahre Berufserfahrung sind das Minimum, um eine Zusatzqualifizierung antreten zu können. Die DIA verlangt zwei Jahre Erfahrung und die Abschlüsse Kauffrau/mann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte/r Immobilienfachwirt:in (IHK) oder die eigenen Abschlüsse Immobilienwirt:in (DIA) und Diplom-Immobilienwirt:in (DIA). Bei der IREBS sind entweder einschlägige Erfahrungen gefragt, die Qualifizierung steht allerdings auch für Quereinsteiger:innen offen. In dem Fall entscheiden die Dozent:innen bei einem Gespräch über die Zulassung.

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Immobilien Asset Management Best Practices

Definieren Sie klare Ziele für Ihr Immobilienportfolio

Asset Management lässt sich auf ganz unterschiedliche Arten durchführen, so unterschiedlich wie Immobilien und deren Eigentümer:innen sind. Deswegen ist die Definition klarer Ziele und Handlungsspielräume entscheidend. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Aspekte, die beim Asset Management zu berücksichtigen sind:

1. Jedes Portfolio braucht eine langfristige Vision: Als erster Schritt sollte eine langfristige Vision für das Portfolio festgelegt werden, denn diese bestimmt alle weiteren Maßnahmen.

1. Definition messbarer Ziele: Die Umsetzung der Vision geschieht mit spezifischen und messbaren Zielen, allen voran finanzielle. Dazu gehören die Höhe der Rendite und des Umsatzes, die erreicht werden sollen, sowie eventuell deren Steigerung. Ein weiteres Ziel ist in der Regel die Erhöhung des Portfoliowerts.
2. Risikotoleranz: Auf welchen Wegen diese Ziele erreicht werden, hängt von der Risikotoleranz ab. Eine umfassende Asset Management Strategie legt auch diese fest, meist in der Form eines Investitions-Korridors, der die Verwendung der finanziellen Mittel bestimmt.
   
   Beispiel, zu viel Risiko lässt Riesen stürzen: Um auf den Fall von René Benko zurückzukommen, so hatte dieser sicherlich eine hohe Risikoaffinität, anders lässt sich das rasante Wachstum der Signa-Gruppe nicht erklären: Von Null auf 20 Milliarden Euro in zwei Dekaden ist nur möglich mit hohen Risiken. Das wird jetzt für alle sichtbar: Weicht die Schönwetterlage trüberen Tagen, so kann sogar ein Milliarden-Imperium kollabieren. Eine konservativere Strategie hätte sicherlich weniger Prestige-Projekte hervorgebracht, dafür hätten Rücklagen für mehr Resilienz gesorgt.
3. Diversifizierung und Nachhaltigkeit: Weitere Weichenstellungen bei der Asset Management Strategie sind die Themen Diversifizierung und Nachhaltigkeit. Wollen die Eigentümer:innen sich auf einen Immobilienbereich konzentrieren, auch Assetklassen genannt, wie Wohnen, Gewerbe, Freizeit? Oder wollen sie ihr Portfolio durchmischen, um einen Mix aus verlässlichen und renditestärkeren Objekten zu erreichen.
   
   Die Nachhaltigkeit ist mittlerweile eine gesetzliche Vorgabe, hier wäre die grundlegende Entscheidung, wie schnell und welchen Grad an Umweltschonung das Portfolio erreichen soll. Aber rein theoretisch könnte Eigentümer:innen die Entscheidung treffen, sich nicht an die Nachhaltigkeitsbestimmungen zu halten. In diesem Fall muss das Asset Management die Konsequenzen ermitteln und prüfen, ob dieser Weg gangbar ist.
4. Ziele zeitlich definieren: Alle Ziele müssen in einen zeitlichen Rahmen gefasst und diese in Zwischenziele unterteilt werden. Dies ist von kritischer Bedeutung, um die Steuerung des Portfolios zu messen und bei Bedarf zu ändern. Das bedingt auch den vorletzten Baustein eines guten Asset Managements und zwar dessen regelmäßige Überprüfung und Anpassung. Die Immobilienbranche ist dynamisch, wir sehen es gerade bei der Entwicklung der Baupreise und der Zinsen. Zusätzlich ist Immoblien-Management keine exakte Wissenschaft. So können die Marktbedingungen sich ändern und Ziele irrelevant machen, deswegen ist Flexibilität beim Management notwendig.
5. Reporting: Der letzte Baustein ist die Dokumentation und das Reporting. Diese müssen systematisch und gut strukturiert sein, bei Immobilienfonds ist dies eine gesetzliche Notwendigkeit, aber zur Nachvollziehbarkeit und Überprüfung der Strategie-Umsetzung ist das von grundlegender Bedeutung.

Mit einem effektiven Asset Management Ihre Immobilien-Rentabilität steigern

Auch wenn die vorstehenden Aspekte klar definiert sind, steht und fällt das Asset Management in der Praxis mit der Kenntnis des Portfoliobestands. Erst wenn entscheidende Merkmale bekannt sind wie Struktur, Alter, technische Ausstattung, Dienstleister-, Einkauf- und Standortanalyse, um nur einige Punkte zu nennen, ist eine Grundlage für alle weiteren Entscheidungen vorhanden. Die Qualität dieser Kenntnis hat einen direkten Einfluss auf die Qualität des Asset Managements.

Ohne Kenntnisse des Portfolios kein gutes Asset Management

Dies mag wie eine Binsenweisheit klingen. Nur ist die Kenntnis des eigenen Portfolios nicht immer in der notwendigen Tiefe gegeben. Dies kann verschiedene Ursachen haben, wie Eigentümer- oder Personalwechsel, unsystematische Datenerfassung oder unzureichende Schnittstellen zwischen dem Property und dem Asset Management. Nicht zuletzt kann ein Portfolio eine Dimension haben, die einen Überblick gar nicht mehr möglich macht, zumindest nicht mit analogen Mitteln.

Digitale Modellierung eines Portfolios

Daher empfiehlt sich heutzutage die digitale Erfassung des Portfolios. Mit der Lösung von Wüest Partner werden Objekte strukturiert und umfassend erfasst, von der Ausformung über die technische Ausstattung bis hin zum Umfeld. Diese digitale Modellierung ist besonders für die energetische Effizienzsteigerung fast schon unumgänglich, lässt sich aber genauso gut auch für die Instandhaltung oder Umbauten nutzen. Diese Bereiche sind so reich an Möglichkeiten, dass spezifische Maßnahmen idealerweise anhand der Simulation deren Kosten und Wirkungen ausgesucht werden, um die bestmögliche für das jeweilige Portfolio zu wählen. Solche Simulationen sind dank digitaler Modelle keine Schwierigkeit, während sie analog kaum effektiv zu bewältigen sind.

Das meiste aus einem Portfolio mit digitalen Lösungen herausholen

Alle weiteren Bereiche des Asset Managements wie die Performancesteigerung, die Optimierung der Kostenstrukturen oder ein effizientes Property-Management beruhen letztendlich auf der Qualität der Kenntnis des Portfolios. Vereinfacht gesagt: Je besser die Kenntnis, desto mehr kann ein Asset Management aus einem Portfolio herausholen. Sie ist die Grundlage für Investitionsentscheidungen.

👉 Erfahren Sie mehr dazu in unserem Webinar: Digitales Asset & Portfoliomanagement

Wüest Partner unterstützt Ihr Asset Management mit digitalen Lösungen

Bei der Unmenge an Daten, mit welchen Portfolios abgebildet werden, sind digitale Lösungen für das Asset Management eine entscheidende Hilfe. Die aufeinander aufbauenden Module der Wüest Partner Lösungen, von der Erfassung des Objekts mit Wüest Visits bis zur Verwaltung von Portfolien mit Wüest Dimensions, erlauben Prozesse und wiederkehrende Tätigkeiten zu beschleunigen. Synergie-, Optimierungspotenziale sowie Risiken werden besser erkannt und das Reporting ist um ein Vielfaches präziser, wie auch schneller. Bei aller Affinität zum Digitalen darf und kann diese die menschliche Expertise nicht ersetzen, sondern sollte diese unterstützen.

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Wie Sie mit einem Asset Management Plan Risiken identifizieren und minimieren können

Ein bisher nicht behandelter Punkt des Asset Managements ist die Risikominimierung. Die Unsicherheiten, denen Immobilien ausgesetzt sind, liegen in Zeiten des Klimawandels auf der Hand, bzw. sind unübersehbar: extreme Wetterereignisse wie Überschwemmungen, Hitzewellen und Starkregen, die die Substanz von Immobilien gefährden. Viel planbarer als diese sind die Nachhaltigkeits-Bestimmungen, um die Effekte des Klimawandels einzudämmen.

Nachhaltigkeit erzeugt Ungewissheit

Diese stellen aus mehreren Gründen eine Form von Risiko dar. Die Nicht-Beachtung davon kann aus Immobilien Stranded Assets machen oder Objekte, die aus dem Markt fallen. Schon heute sind die Preise für energetisch ineffiziente Gebäude um einiges geringer als die mit guten energetischen Eigenschaften und bei fluktuierenden Energiepreisen achten Käufer:innen und Mieter:innen verstärkt darauf.

Orientierung im weiten Feld der Nachhaltigkeit

Für Eigentümer:innen und Asset Manager:innen stellen sie ebenfalls eine Herausforderung dar, denn es herrscht auf diesem Gebiet eine große Unsicherheit. Welche Maßnahmen sind sinnvoll, wann sollen sie ergriffen werden? Hier kann eine Beratungsfirma zur Seite stehen. Spezialisierte Energieberater:innen sind jedoch mitunter weniger hilfreich als Berater:innen, die zusätzlich das Immobiliengeschäft kennen. Er wird die Kosten und Konsequenzen der vielen möglichen Maßnahmen präziser auf ein bestimmtes Portfolio ausrichten können.

Klassische Risiken besser einschätzen

Zu den klassischen Risiken gehören die gesetzlichen Bestimmungen, die sich in regelmäßigen Abständen ändern oder die Nachfrage nach Wohn- oder Gewerberäumen, die ebenfalls Fluktuationen unterliegen. Auch die Dynamik des Umfelds gehören dazu. So können Infrastrukturprojekte, Veränderungen des öffentlichen Verkehrs oder demografische Entwicklungen einen Einfluss auf einzelne oder mehrere Objekte haben, allen voran auf den Preis. Im Fall einer geplanten Portfolio-Erweiterung durch Akquisitionen oder Bauvorhaben, birgt die Wahl der Standorte gewissermaßen ein Risiko. Vielleicht sind diese aktuell attraktiv, aber wie sieht es in zehn Jahren aus? Alles Fragen, die Teil eines qualitativ hochwertigen Asset Managements sein sollten.

Beratungsfirmen helfen bei der Risikoerkennung

Auch hier kann eine Beratungsfirma Asset Manager:innen unterstützend zur Seite stehen, was anbetracht der Komplexität einzelner Aspekte, insbesondere der Nachhaltigkeit, eine große Orientierungshilfe darstellen kann. Allein um die klimabedingten Risiken zu ermessen, hat Wüest Partner mehrere Instrumente entwickelt, wie das Erdbeben-Risiko Assessment Tool oder den Urban Heat Vulnerability Index. Damit werden die von Hitzewellen besonders betroffenen Zonen deutschlandweit identifiziert, was Rückschlüsse auf die Aufenthaltsqualität und die Gefährdung der Nutzer:innen erlaubt und somit auf die Attraktivität dieser Orte. Für die Entwicklung eines für das jeweilige Portfolio passenden CO2-Absenkpfads bietet die Beratungsfirma seine Lösung Wüest Climate.

💡 Erfahren Sie mehr dazu in unserem Artikel: Effektives Asset Portfoliomanagement von Immobilien – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen

Wie wird die Leistung von Asset Management Portfolios gemessen?

Je klarer die Vision und die Ziele eines Portfolios definiert wurden, desto besser lassen sich Erfolg und Qualität des Asset Managements messen. Die reine Performance eines Portfolios lässt sich jedoch anhand von finanziellen Kennzahlen auch ohne eine solche Definition ermitteln.

Kennzahlen der Portfolio Performance

Die klassischen Kennzahlen sind Leerstandsentwicklung, Umsatz, Ertrag und Rendite. Präzisere finanzielle Kennzahlen sind der Internal Rate of Return (IRR), was so viel wie der interne Zinsfuß bei Investitionen bedeutet. Wichtiger ist sicherlich das Net Operating Income (NOI), auf Deutsch, das Nettobetriebsergebnis oder der Jahresreinertrag. Diese Kennzahlen fließen in die Bewertung von Immobilien, ein absolut wichtiger Schritt, denn er beeinflusst den Zugang zu Krediten.

Hier ein Überblick weiterer relevanter Kennzahlen zur Bewertung der Portfolio Performance:

• Weighted Average Lease Term (WALT): Bezeichnet die durchschnittliche Restmietdauer eines gewerblichen Immobilienportfolios.
• Cash-on-Cash Return (CCR): Auch Cash-on-Cash Rendite genannt. Erlaubt ist die Messung der Rendite, die Investor:innen mit einer Immobilie im Verhältnis zu der im Jahr gezahlten Hypothek erzielen.
• Loan-to-Value Ratio (LTV): Das auf Deutsch “Beleihungsauslauf” bezeichnet das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Wert der Immobilie, die als Sicherheit hinterlegt ist.
• Portfolio Diversification: Misst den Grad der Risikostreuung eines Portfolios anhand eines Diversification Ratio.
• Asset Appreciation Rate: Bezeichnet die Wertsteigerungsrate einer Immobilie
• Sustainability Metrics: Auf Deutsch Nachhaltigkeitskennzahlen, um die Energieeffizienz einer Immobilie festzustellen. Dazu gehören Energie-, Wasserverbrauch, CO2-Fußabdruck, Abfallproduktion und vieles mehr.

Die grafische Darstellung erlaubt, Schwächen und Stärken eines Portfolios augenblicklich zu erkennen. Hier sind es allerdings keine realen Werte, sondern frei erfundene, auch die Skalen müssten für jeden Wert die entsprechende Einheit führen. In diesem Beispiel würde sich sofort eine Schwachstelle bei der Cash-on-Cash-Rendite erkennen lassen, also dem Verhältnis zwischen Rendite und Hypothek.

Performance Prüfungen sollten unabhängig sein

Allerdings sollten diese Kennzahlen von unabhängigen Organisationen ermittelt werden, damit sie auch eine Aussagekraft haben. Der Fall der Signa Gruppe ist wieder einmal ein gutes Beispiel dafür: Um den ständigen Bedarf nach neuem Geld zu bedienen, ließ René Benko seine Immobilien in der Regel sehr großzügig bewerten. Das edle Büro-Objekt Upper West in bester Berliner Lage wurde Ende 2022 mit 700 Millionen Euro bewertet, was das 45-fache der jährlichen Mieteinnahmen darstellt. Üblich sind Faktoren um das 20-fache, somit war diese Immobilie absolut überbewertet. Das war jedoch auch bei vielen anderen Signa-Objekten der Fall.

Wertentwicklung als Maß aller Dinge

Letztendlich ist eines der ausschlaggebenden Kriterien, um den Erfolg eines Asset Managements zu bewerten, die Wertentwicklung. Auch wenn das vom Trend des Immobilienmarktes abhängt, so ist auch in rückläufigen Zeiten, wie sie aktuell vorherrschen, die Wertentwicklung in Relation zum Umfeld ein verlässlicher Indikator.

👉 Erfahren Sie hier, wie umfassend Wüest Partner Portfolio-Bewertungen durchführt.

Was sind die wichtigsten Trends im Asset Management?

Wie jeder Bereich unterliegt auch das Asset Management Trends. Einige haben wir schon durchblicken lassen, hier eine Übersicht, wie auch Trends, die in der Zukunft an Bedeutung zunehmen werden:

• Digitalisierung: Wie schon erwähnt, bieten digitale Lösungen für Asset Manager:innen eine wertvolle Hilfe zur Bewältigung ihrer Arbeit. Zusätzlich erlaubt die digitale Erfassung von Objekten und ganzer Portfolien eine Performance-Steigerung, da Potentiale und Risiken leichter identifiziert werden können. Letztlich sind aktuelle Herausforderungen wie die Umsetzung der Klima-Anforderungen mit digitalen Lösungen wesentlich besser zu bewältigen. Mit der Weiterentwicklung von künstlicher Intelligenz werden zudem weitere Effizienzschübe eingeleitet.
• ESG: Die immer wichtiger werdenden ESG-Kriterien, auch im Immobiliensektor und besonders für Fonds, sollten für das Asset Management hoch oben auf der Prioritätenliste stehen. Die ESG-Kriterien sollen die Kapitalflüsse in Richtung nachhaltiger Investitionen steuern, was für Immobilienfonds eine wichtige Rolle spielt, aber auch für den Zugang zu Krediten erhalten sie immer mehr Bedeutung. Für alle Akteur:innen der Immobilienbranche ist dies von zentraler Bedeutung.
• Adaptive Wiederverwendung und Umnutzung: In Zeiten von dermaßen steigenden Baupreisen, dass viele Projekte storniert werden, wird die flexible Umnutzung von Immobilien immer interessanter. Dies führt zum Beispiel dazu, dass es nun eine sinnvolle Strategie ist, bestehende Strukturen wiederzuverwenden, anstatt neue zu schaffen, um Immobilien neuen Nutzungen zuzuführen. Dadurch lassen sich nicht vollständig ausgeschöpfte Vermögenswerte revitalisieren, gewissermaßen wird aus der Not eine Tugend. Firmen mit großen Büroflächen können ihre Objekte umfunktionieren, damit z.B. zusätzliche Einnahmen durch Co-Working generiert werden. Manche Neubauten werden heute schon so geplant, dass eine spätere Umnutzung viel leichter fällt.
• Gemeinschaft und Erlebnis: Der Fokus auf zusätzliche Leistungen im Bereich des Sozialen oder der Freizeit wird immer bedeutender. Besonders jüngere Arbeitnehmer:innen oder Mieter:innen erwarten fast schon Gemeinschaftsflächen in Wohnbauten oder Events und Annehmlichkeiten wie Cafés in Bürogebäuden. Hier reicht ein Blick in die Büros von internationalen Firmen oder Start-Ups, die sogar Happiness Manager:innen einstellen. Aber auch die ESG-Kriterien haben für Immobilien Indikatoren, die den gemeinschaftlichen Aspekt von Gebäuden berücksichtigen.

👉 Mehr dazu: Vorteile einer Immobiliensoftware für das Asset und Portfolio Management

Fallbeispiel: Intelligentes Immobilien Asset Management mit einer führenden digitalen Lösung

Die Schweizer Bank UBS hat sich entschieden, ihr gesamtes Real Estate Asset Management mit der digitalen Lösung Wüest Dimensions durchzuführen. Head of Real Estate DACH, Dr. Daniel Brühlmann, erklärt im Video, warum sich die UBS für Wüest Partner entschieden hat.

Erstens ließen sich alle Abläufe digital abbilden. Der wesentliche Vorteil: Eine größere Transparenz. Sowohl intern, um die Arbeit der 80 bis 100 Mitarbeitenden, die das Tool in mehreren Abteilungen nutzen, besser nachzuvollziehen. Aber auch extern bringt Wüest Dimensions Vorteile: Investor:innen kommen in den Genuss eines detaillierteren und schnelleren Reportings, das für UBS weit weniger Aufwand darstellt.

Zweitens war der Übergang von der alten zur neuen Lösung ein partnerschaftlicher Prozess, der trotz der Corona-Pandemie reibungslos ablief. UBS und Wüest Partner arbeiteten als “richtiges Team” zusammen, wie Dr. Brühlmann sagte. Hilfreich war das Vertrauen zu Wüest Partner, das durch eine mehrjährige Zusammenarbeit im Vorfeld gewachsen war.

Abschließend fühlt sich UBS Asset Management dank der flexiblen und skalierbaren Lösung Wüest Dimensions für die Zukunft und das geplante Wachstum gewappnet. Dank des Tools lassen sich Entscheidungen schneller und auf einer genaueren Grundlage treffen. Für die Expansion nach Deutschland, die Dr. Brühlmann verantwortet, ist das ein großer Vorteil.

Erfahren Sie im Video Interview mit Dr. Daniel Brüllmann, Head of Real Estate DACH bei UBS Asset Management, wie UBS die digitale Asset Management Plattform Wüest Dimensions nutzt: Zur Optimierung des Asset Managements und zur digitalen Integration aller relevanten Prozesse digital integriert und noch vieles mehr.

Outro: Asset Management dank externer Expertise verbessern

Die Anforderungen an das Asset Management sind heutzutage höher als je zuvor. Allein bei den Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung, wie wir es schilderten, sind externe Expertise und Lösungen mehr als hilfreich, da Asset Manager:innen wahrscheinlich nicht alle nötigen Kompetenzen alleine erwerben können. Letztlich zeigt der Fall Signa, auch wenn es eine Ausnahme ist, dass ein rein internes Asset Management Risiken birgt.

Daher ist die Unterstützung von Immobilienberater:innen überaus hilfreich. Wüest Partner, eine der führenden Beratungsunternehmen der DACH-Region, deckt alle Bereiche des Immobiliensektors ab. Dort arbeiten nicht nur Finanzfachleute, sondern auch Architekt:innen, Bau-Expert:innen, Stadtentwickler:innen und Nachhaltigkeits-Expert:innen.

Diese Bandbreite an Kompetenzen erlaubt dem Asset Management, die Steuerung eines Portfolios von zahlreichen Perspektiven zu betrachten und somit das Spektrum der Möglichkeiten zu erweitern. Nicht zuletzt sind Berater:innen in der Lage, die Entwicklung und Umsetzung einer Strategie erfolgreich zu begleiten.