Les certifications environnementales, facteur déterminant de la valorisation des biens immobiliers ?

Les certifications environnementales, facteur déterminant de la valorisation des biens immobiliers ?

En 2024, la crise climatique est au cœur de nos sociétés. L’inaction climatique est désormais établie comme relevant de la responsabilité des États. Le procès intenté par un collectif de femmes suisses démontre l’urgence de la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) dans la lutte contre le changement climatique. 2024 risquerait justement d’être l’année la plus chaude que nous ayons jamais connue. Les probabilités sont de 22 % de voir cette année marquée par les plus fortes températures jamais enregistrées sur un historique de 175 ans par les instituts de recherche sur la météorologie et la climatologie (dont le NOAA américain). Neuf ans après l’adoption des Accords de Paris, la priorité absolue dans le secteur immobilier reste la conformité vis-à-vis d’objectifs de réduction des consommations d’énergie dans les bâtiments tertiaires à horizon 2030 et 2050, et pour cela l’alignement sur les obligations en matière de certification immobilière. Les certifications offrent une validation des pratiques durables et de la performance environnementale des bâtiments, une référence permettant d’identifier les bâtiments répondant aux critères de durabilité et de les comparer, encourageant les entreprises à répondre de manière plus ambitieuse encore aux défis du changement climatique. En 2024, les certifications sont devenus incontournable.

Dans cet océan réglementaire, y a-t-il des différences entre normes, labels et certifications? En quoi et comment les certifications environnementales influencent-elles la valorisation des biens immobiliers ? Éléments de réponse.

Expertise et certifications immobilières

Qu’est-ce que l’expertise ?

L’expertise immobilière consiste à déterminer la juste valeur d’un bien en utilisant des projections et des calculs effectués par des experts indépendants. Cela inclut l’évaluation de divers types d’actifs dans le cadre réglementaire pour des projets d’acquisition, de cession ou de construction/réhabilitation, ainsi que la valorisation d’actifs intangibles et la détermination de la valeur locative ou hypothécaire. Depuis plusieurs années, l’évaluation ESG est devenue essentielle, intégrant des critères environnementaux dans les expertises immobilières grâce à des méthodes de mesure de la valeur verte et des certifications environnementales. En 2022, la fondation Profond en Suisse a mandaté Wüest Partner pour calculer un rating ESG basé sur des données chiffrées, reflétant cette évolution.

L’équipe d’expertise immobilière de Wüest Partner étudie chaque critère individuellement. Car pour chaque actif les critères se déclinent différemment. Une certification n’aura pas le même impact selon la typologie d’actifs et le marché étudié. Il en est de même par exemple pour la certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), principale certification internationale des bâtiments tertiaires, qui est étudiée au cas par cas.

La difficulté majeure de la valorisation de critères ESG tient au fait qu’ils ne sont pas mesurables en tant que tels. La gouvernance éthique, par exemple, est un principe d’ensemble qui ne se traduira pas en une valeur chiffrable.

En revanche quatre principes entrent en ligne de compte :

1. Si les critères de certification sont remplis, une baisse des risques sera appliquée sur le calcul des revenus futurs, laquelle se traduira en une augmentation de la valeur.
2. Parmi les critères « tangibles » intégrés, on trouve les services proposés (conciergerie, etc.) et les équipements et la configuration des lieux (espaces verts, salle de gym, équipements, branchements véhicules EV).
3. La certification n’influe pas directement sur la valeur. Cependant, les critères analysés, par exemple, les économies de charges, l’optimisation des économies d’énergie, ont un impact sur les factures, les montants économisés en rythme annuel. Ces économies sont intégrées au loyer. Si une baisse des charges permet une augmentation du loyer, une création de valeur intervient.

4. Une meilleure performance environnementale génère une valeur nette additionnelle

Encart chiffres : À la mi-2022, 32 % de la demande de bureaux portait sur des actifs certifiés, contre 30 % seulement en 2019. La forte croissance des bâtiments certifiés environnement durable sur le segment des bureaux démontre donc l’impact grandissant de la certification verte. C’est pourquoi à l’heure de l’urgence climatique, les considérations ESG dans l’expertise immobilière sont incontournables, tout comme la certification environnementale. (source : étude de CBRE sur l’impact des certifications de durabilité des bureaux sur la création de valeur en 2023)

Qu’est-ce que la certification environnementale et qu’apporte-t-elle ?

La certification verte repose sur des systèmes d’évaluations de performances environnementales des bâtiments. Elle permet de reconnaître les bâtiments qui répondent à des normes élevées en matière de durabilité et d’efficacité énergétique.

Au niveau international, les principales certifications sont la LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) et la méthode BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).

Dérivée de la BREEAM, la certification Passivhaus porte essentiellement sur la méthode de construction, la performance des matériaux d’isolation et la qualité de la ventilation.

En France, outre la norme RE2020, réglementation énergétique et environnementale de l’ensemble de la construction neuve, les certifications de référence se déclinent en HQE, Biodivercity, BBCA, et BBC Effinergie…

•  Le label BBCA (Bâtiment Bas Carbone) s’intéresse aux constructions bas carbone, c’est-à-dire qui limitent les émissions de GES (gaz à effet de serre), https://batiadvisor.fr/bbca/
• Effinergie RE2020. Cette certification récompense les constructions neuves plus ambitieuses par rapport aux exigences de la RE2020, sur des critères approfondis de sobriété énergétique, d’impact sur le climat et d’adaptation aux fortes chaleurs. https://www.effinergie.org/web/labels/re2020
• La certification NF Habitat. Référence dans le domaine du logement (appartements et maisons) neuf et ancien, elle ajoute environ 70 critères aux normes imposées par la RE2020 https://www.nf-habitat.fr/certification/

Certifications, labels et réglementations, comment s’y retrouver ?

On a parfois du mal à différencier labels, certifications et normes. La réglementation, corpus de lois et de règles obligatoires dans le domaine de la construction se décline en normes auxquelles le secteur doit se conformer de façon contraignante. Il peut s’agir de règles d’urbanisme, de DTU (Documents techniques unifiés) réglementant la conception, l’exécution et la mise en œuvre d’une construction et obligatoires au titre de la mise en œuvre de la garantie décennale. Enfin, la RE2020, les normes phoniques (introduites dès 1969), électriques (la NF C 15-100), ou encore les normes applicables aux zones inondables et les normes parasismiques.

Les labels sont des estampilles, dans la plupart des cas un logo, qui démontrent la conformité à des critères de développement durable par exemple. Ces derniers sont souvent volontaires et sont sollicités pour attester de la conformité à un ensemble de principes de référence, comme le label BBCA par exemple.

Les certifications sont des attestations formelles délivrées par des organismes de certification indépendants sur la base d’évaluations approfondies.

Quels sont les avantages des certifications sur la valorisation des biens ?

Les atouts de la certification en matière de valorisation des biens sont indéniables. Les impacts peuvent se faire ressentir tant sur la performance intrinsèque de l’immeuble, que sur la qualité d’usage, que sur le niveau de risque de l’investissement. Cette approche de mesure de la valeur s’améliore au fur et à mesure que les investisseurs divulguent leur critère d’investissement en matière d’investissement responsable.

Enfin, les certifications environnementales mettent en avant les mesures mises en place sur les bâtiments, permettant ainsi une comparaison entre les différents bâtiments. En allant au-delà des réglementations, certains programmes pourront choisir de mettre en œuvre des technologies et des techniques plus avancées, ce qui peut avoir un impact sur la valorisation en générant une valeur supplémentaire : la valeur verte.

Malgré des disparités entre les grandes villes, la part des bureaux certifiés* a augmenté pour atteindre 20% mi-2022, comparativement à 14% en 2019, sur un échantillon de 297 millions de mètres carrés répartis dans 18 pays et 38 villes à travers le monde (source: étude de CBRE sur l’impact des certifications de durabilité des bureaux sur la création de valeur en 2023). En termes absolus, le nombre de mètres carrés certifiés, détenant une ou plusieurs certifications telles que BREEAM, WELL, LEED, HQE, etc., a plus que doublé dans certaines grandes villes telles que Berlin, Lyon et Porto. Cette tendance à privilégier les bâtiments bénéficiant d’une certification environnementale se confirme également sur le marché locatif.

*Certifications BREEAM, WELL, LEED, HQE

Comment Wüest Partner intègre la valeur ajoutée des certifications ?

En collaboration avec notre équipe d’experts, nous identifions facilement les critères les plus impactant en termes de valorisation immobilière. Nous intervenons donc en amont pour définir une stratégie environnementale permettant de valoriser au mieux les projets au service de nos clients.

Nous adoptons chez Wüest Partner une approche du marché intégrant cette valorisation des critères ESG. Dans un contexte de diffusion accrue de la certification environnementale, l’équipe expertise de Wüest Partner apporte également une analyse de l’appréciation de la valeur grâce à son analyse critère par critère à l’intérieur de chaque catégorie de prérequis. Les investisseurs pourront ensuite utiliser ces marqueurs dans leurs prises de décisions.

Conclusion

L’impact direct des certifications environnementales sur l’évaluation des biens immobiliers reste difficile à mesurer. Leur influence est évaluée à travers les avantages qu’elles apportent, tels que les économies de coûts et l’amélioration de l’attractivité du foncier, témoignant ainsi de la valeur verte véhiculée par la certification.

Les critères environnementaux ont un effet significatif sur la valeur immobilière, en renforçant l’attractivité sur le marché et en validant les pratiques durables. Cependant, à ce jour, aucune réglementation ne régule spécifiquement la valorisation de ces critères. En fin de compte, le marché a bien sûr été le dernier mot pour ce qui est de la valorisation dans le secteur immobilier. C’est ainsi que la valeur verte globale, devenue un véritable argument de vente, a sa place dans l’équation. 

Co-Auteurs :

Meriem Hatim Loukili a rejoint Wüest Partner France en qualité de consultante Durabilité. Meriem accompagne les clients de Wüest Partner France dans leur stratégie de labellisation (type certifications Breeam et LEED) et est en charge des grilles ESG.

Zineb El Jai a rejoint l’équipe de Wüest Partner France en tant que Consultante et Analyste en Évaluation Immobilière. Elle est en charge des expertises immobilières, de la mise en place des méthodes de mesure de la valeur verte et de missions de conseil auprès des clients.