Comprendre la taxinomie européenne pour mieux gérer votre immobilier

La taxinomie européenne, en vigueur depuis 2020, est en train d’avoir un impact important sur les activités telles que la construction immobilière. C’est à partir de l’exercice fiscal 2024 qu’elle entre en jeu pour orienter la publication des informations sur la durabilité, désormais légalement opposable. Pour les investisseurs, comprendre les critères et les implications est la garantie de mieux orienter leurs décisions. Découvrez en quoi consiste la taxinomie verte européenne et comment Wüest Partner peut vous soutenir dans votre stratégie.

Taxinomie européenne : de quoi s’agit-il et quel est son objectif ?

Le Pacte vert pour l’Europe est « la nouvelle stratégie de croissance de l’Union. Cette stratégie vise à transformer l’Union en une économie moderne », « efficace vis-à-vis de l’utilisation des ressources, et caractérisée par l’absence d’émission nette de gaz à effet de serre (GES) d’ici 2050 ».

Dans ce contexte, la taxinomie verte instaurée classe les activités économiques selon leur impact environnemental. L’objectif clairement affiché de l’Union européenne est ainsi d’atteindre la neutralité climatique à l’horizon 2050. Appelée à intégrer les secteurs du gaz et du nucléaire, la taxinomie concerne d’ores et déjà le secteur immobilier.

Ce référentiel européen vise à accélérer les investissements verts tout en garantissant des résultats concrets, exempts de greenwashing. Il encadre également l’application des réglementations environnementales auxquelles une partie importante des entreprises doit se conformer. Pour cela, elles pourront mettre en place un rating ESG.

4 grands piliers de la société en 2050 selon l’ADEME

Pour en savoir plus, consulter le site de l’ADEME, les futurs en transition

Les entreprises concernées par la taxinomie de l’UE devront déclarer la part de leur CA correspondant à une activité verte, selon la directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)). Bien qu’en vigueur depuis le 5 janvier 2023 (source : AMF) cette directive CSRD n’est applicable qu’à compter du 1er janvier 2024. L’obligation de publier des informations sur la durabilité de leurs activités s’étend ainsi à 50 000 entreprises.

Quels critères inclut la taxinomie européenne ?

Une fois le dispositif connu, il est important d’en maîtriser les détails. Quels sont donc les critères de la taxinomie européenne ? Pour être considérée comme durable selon la taxinomie de l’UE, une activité économique doit remplir a minima l’un des six objectifs suivants :

Par ailleurs, il est entendu que l’activité concernée ne causera pas de préjudice aux critères qu’elle ne remplit pas, selon le principe qu’on appelle (DNSH) ou “Do No Significant Harm”. Les critères DNSH portent sur le ou les points qui n’ont pas été choisis en contribution substantielle parmi les suivants : l’atténuation du changement climatique, les ressources en eau et marines, la transition vers une économie circulaire et la prévention et contrôle de la pollution.

Cette règle garantit que la promotion d’une activité durable dans un domaine ne compromet pas les autres objectifs environnementaux énoncés dans la taxinomie. Les exigences de la taxinomie européenne portent également sur des aspects sociétaux et de gouvernance. Des valeurs telles que l’accessibilité aux personnes handicapées, la mixité sociale ou la transparence doivent donc être renforcées par la réglementation.

Définition et exigences de la Taxinomie Européenne dans l’immobilier

La taxinomie verte européenne correspond à la mise en place d’un cadre économique pour la transition écologique. De façon générale, la mise en place de critères stricts permet aux différents acteurs de se fonder sur des références communes en matière de performance environnementale et de lutter contre le greenwashing. 

L’immobilier fait partie des macro-secteurs identifiés par l’UE pour deux raisons majeures : leur impact sur l’environnement et leur contribution potentielle à l’acquisition de la neutralité carbone d’ici 2050. Autre levier principal de la taxinomie verte européenne, le paquet « Fit for 55 », qui vise la réduction des GES (gaz à effet de serre) de l’UE de 55% d’ici 2030. 

Plus précisément, dans le cadre des activités économiques considérées par la taxinomie verte européenne, des exigences sont définies dans les domaines suivants des secteurs de l’immobilier et de la construction (bâtiment) :

Voici un tour d’horizon de trois des quatre catégories concernées dans le secteur immobilier, soit les programmes de construction de bâtiments neufs, les programmes de rénovation de bâtiments existants et l’acquisition et la propriété d’immeubles.

Construction de bâtiments neufs

Pour la classification de cette activité économique comme conforme à la taxinomie verte européenne, l’entreprise peut faire porter son choix sur l’un des 3 objectifs environnementaux déjà cités, soit l’atténuation du changement climatique, l’adaptation au changement climatique, ou la transition vers une économie circulaire.

À l’intérieur de chaque choix, tous les critères pertinents doivent être satisfaits. Ces trois critères pertinents sont la réalisation d’une contribution significative, les exigences de DNSH et la mise en œuvre de mesures de sauvegarde sociétale a minima (voir tableau ci-dessus). Citons parmi les exigences minimales les directives de l’OCDE pour les entreprises multinationales, les principes directeurs des Nations Unies relatifs à l’activité économique et aux droits humains et la charte internationale des droits de l’homme du Haut-Commissariat des Nations Unies aux droits de l’homme (HCDH).

Pour faire une contribution significative à l’atténuation du changement climatique, la demande (consommation) primaire d’énergie nette doit être inférieure d’au moins 10 % à celle fixée par les normes NZEB en France, c’est-à-dire la RE2020 (plus ambitieuse que la précédente RT2012).

Rénovation de bâtiments existants

Dans le cas des programmes de rénovation de bâtiments existants, il convient de préciser si le bâtiment bénéficiant d’un programme de rénovation est à vocation résidentielle ou commerciale. La logique est la même que pour le domaine précédent.

Pour satisfaire aux exigences de l’axe atténuation du changement climatique, deux types de questions se posent.

Concernant l’axe d’adaptation au changement climatique, on déterminera si une analyse complète de risques et de vulnérabilités vis-à-vis du changement climatique a été menée concernant les risques clés prédéfinis. Cette étude évalue la probabilité de survenue et l’étendue des dommages (ou niveau de vulnérabilité) par rapport à la performance de l’activité économique. Elle doit également satisfaire à trois sous-critères : période d’analyse future de 30 ans minimum, évaluation des risques futurs à partir des modèles climatologiques du dernier rapport du GIEC et évaluation des risques et vulnérabilités des éléments du système pris individuellement. Si des risques ou vulnérabilités sont recensés, les solutions d’adaptation mises en place doivent alors réduire de façon significative les risques climatiques physiques clés portant sur l’activité économique. Ces solutions d’atténuation doivent à leur tour intégrer une série d’exigences.

Pour ce qui de la transition vers une économie circulaire, le programme de rénovation de bâtiment existant doit être en conformité avec la législation européenne sur les déchets et la liste de contrôle du protocole de l’UE sur la démolition et la gestion des déchets. Ce protocole prévoit par exemple qu’au moins 70% (en poids) des déchets de construction et de démolition non dangereux présents sur le site de construction soient traités pour réutilisation ou recyclés.

Source : CPEA, ESG-Verification for the EU-Taxonomy

Les mesures de réduction des émissions de bruit, de poussière et de matières polluantes durant les activités de construction et d’entretien doivent être précisées. 

Acquisition et propriété d’immeubles

Pour les besoins de cette catégorie, les bâtiments se subdivisent en 2 catégories selon leur date de construction.

Qui est concerné par le règlement relatif à la taxinomie de l’UE ? 

Depuis le 1er janvier 2024, on parle de reporting extra-financier, conformément au cadre de la Non-Financial Reporting Directive (NFRD) remplacée par la directive CSRD (Corporate Sustainable Reporting Directive).

Cette obligation de reporting échoit depuis le 1er janvier 2024 à toutes les entreprises dont les effectifs atteignent 500 personnes au moins, et dont le bilan total excède 20 millions d’euros ou le chiffre d’affaires 40 millions d’euros. 

Il s’agit actuellement d’environ 11 000 entités en Europe. Les entreprises concernées par la taxinomie de l’UE devront également indiquer, lors de toute déclaration, la part de leur CA correspondant à une activité verte. Elles devront publier notamment :

• la part de leur chiffre d’affaires provenant de produits/services associés à des activités considérées comme « durables »,
• la part de leurs dépenses d’investissement (CapEx) et de leurs dépenses d’exploitation (OpEx) liée à des actifs/processus associés à des activités économiques considérées comme « durables ».

À compter du 1er janvier 2025, les obligations de taxinomie verte s’appliqueront à toutes les entreprises cotées opérant au sein de l’UE et répondant à l’un des critères suivants : soit 250 employés ou plus, soit un total de bilan supérieur à 20 millions d’euros ou un chiffre d’affaires supérieur à 40 millions d’euros.

Dès le 1er janvier 2026, la taxinomie européenne s’appliquera à certaines PME cotées opérant au sein de l’UE et hors de l’UE mais non classées en tant que micro-entreprises. La directive CSRD les qualifie de micro-entreprises si elles correspondent à au moins deux de trois critères de chiffre d’affaires (moins de 700 000 €), de total au bilan (moins de 350 000 €) et d’effectifs (moins de 10 personnes) par exercice financier.

Dans une perspective plus macroéconomique, sont concernés notamment :

• Les acteurs des marchés financiers. Ce sont les banques, les compagnies d’assurance, les fonds de retraite et les gestionnaires de produits d’investissement. Ces acteurs sont tenus de publier les détails de leur approche d’alignement de leurs investissements sur la taxinomie verte européenne. 
• Les investisseurs. Les investisseurs privés et institutionnels souhaitant participer à des projets de développement durable sont tenus de produire une évaluation de leurs placements sur la base de leur conformité aux objectifs environnementaux de l’UE.  
• Les entreprises de l’UE. Les entreprises opérant au sein de l’UE dont l’activité économique entraîne un impact sur l’environnement doivent publier un rapport démontrant leurs pratiques durables et leur alignement vis-à-vis de la taxinomie verte.
• Les institutions publiques. Les organismes à l’échelle nationale (État), régionale et municipale actifs dans le financement et l’exécution de projets susceptibles ou contraints de contribuer ou de satisfaire aux objectifs environnementaux de développement durable. 
• Le secteur immobilier. Ce sont les promoteurs, les propriétaires-loueurs et les gestionnaires d’actifs. Directement impactés par la nouvelle réglementation, ils ont pour obligation de démontrer comment leurs projets et leurs actifs immobiliers s’alignent vis-à-vis des critères de durabilité.

Le concept de durabilité et ses implications sur les biens immobiliers

La durabilité soulève des enjeux majeurs pour le secteur immobilier, responsable d’une partie importante de la production de gaz à effet de serre. Selon le panorama mondial des émissions de GES dues à la combustion d’énergie, en 2021 17 % des émissions dans le monde et 15 % en France sont attribuées au secteur de l’industrie manufacturière et de la construction.

es biens immobiliers concernés ont ainsi tout intérêt à être rapidement modernisés. La rénovation d’installations dont la performance énergétique est médiocre sera essentielle pour se conformer aux réglementations. Les travaux de rénovation énergétique et thermique sont essentiels pour l’immobilier existant. En ce qui concerne les nouveaux développements, il est important de repenser nos modes de construction en adoptant des approches bioclimatiques et en privilégiant l’utilisation de matériaux biosourcés.

Pour beaucoup d’investisseurs, les rénovations constituent un impératif difficile à respecter à court terme. Mais malgré son aspect contraignant, la durabilité imposée par la taxinomie européenne peut se muer en un atout : à terme, celle-ci contribuera en effet à valoriser les biens immobiliers.

Mais les critères ESG doivent aussi permettre d’identifier les sujets sociétaux et de gouvernance. Ces sujets, au cœur du rating ESG, feront eux aussi l’objet d’actions concrètes pour démontrer le respect de la taxinomie verte.

Les défis et les perspectives liés à la réglementation

Comme toute nouvelle réglementation, la taxinomie verte de l’UE présente à la fois des défis et des opportunités.

Les défis

• Complexité de la mise en conformité : Naviguer à travers différentes strates de critères d’une précision extrême pour afficher leur adhésion aux principes de « durabilité » peut se révéler complexe et potentiellement bloquant pour de nombreuses entreprises du secteur de l’immobilier. 
  
• Les implications d’ordre financier : Les coûts associés à la mise à niveau et en conformité des actifs immobiliers vis-à-vis des normes de développement durable sont parfois considérables. Cet aspect financier génère un impact sur la performance financière, notamment à court terme. 

Les opportunités

• Opportunités au sein du marché de l’immobilier : La mise en conformité permet en revanche de s’ouvrir à de nouvelles opportunités d’investissement. Un parc immobilier respectueux du Pacte vert européen et de la nouvelle réglementation ESG attirera des investisseurs et des candidats à la location sensibilisés aux questions environnementales. L’adoption des dernières normes environnementales a également un effet positif sur la valeur vénale des actifs immobiliers et en termes de revalorisation.  
  
• Opportunités d’innovation et de développement : Ce nouveau cadre réglementaire encourage l’adoption de technologies de construction innovantes et de matériaux durables. Dans la construction neuve ainsi que pour les besoins des programmes de rénovation, le recours aux matériaux du futur tire les pratiques écologiques du secteur du bâtiment. 
  Pour favoriser la transition du secteur de la construction vers une économie circulaire, le respect des exigences dictées par la taxinomie verte européenne est facteur de valeur ajoutée importante. L’utilisation de matières premières primaires et secondaires est encadrée. C’est aussi le cas pour les trois catégories de matériaux les plus lourds. Le béton, la pierre naturelle et la pierre agglomérée, doivent représenter au maximum 85 % des matières premières primaires. Quant aux matériaux biosourcés, ils doivent constituer au maximum 90% des matières premières primaires.
  Enfin, le recours à des outils numériques pour démontrer les caractéristiques du bâtiment, des matériaux et des produits de construction à des fins d’entretien futur, de déconstruction et de réutilisation est crucial. Ses informations sont d’autant plus valables qu’elles peuvent être fournies à l’investisseur et au client.

Pespectives futures

Quelles évolutions de la réglementation ?

La réglementation de la Taxinomie verte s’inscrit dans le cadre du Plan de financement de la croissance verte de la Commission Européenne. Initiés en 2018, ses différents règlements entrent en vigueur progressivement. 

Selon notre expérience, une majorité écrasante des décideurs dans le domaine de l’immobilier anticipent un durcissement de la réglementation. Rester informés et adopter une posture d’adaptation constante semble donc crucial pour assurer des investissements à l’épreuve de l’avenir et capitaliser à partir des opportunités susceptibles d’émerger.

Comment anticiper les changements liés à la Taxinomie Européenne pour l’année 2024

Il convient d’envisager la problématique de la taxinomie européenne à travers le prisme plus large d’un cadre structurant souhaité par la Commission européenne. Dans cette optique, d’autres règlements sont attendus. Autant donc s’y préparer le plus tôt possible.

• Durant cette phase importante de transition, restez au fait de l’actualité de l’immobilier et des rapports et contenus publiés par les acteurs de référence et experts du secteur tels que Wüest Partner.
• Experts de l’immobilier durable, Wüest Partner vous propose de travailler en collaboration pour rester à la pointe des nombreuses évolutions du secteur. 

Au-delà d’un simple exercice d’anticipation de l’évolution réglementaire, nous vous livrons quatre clés pour relever efficacement les défis et extérioriser pleinement les opportunités issues de ces évolutions :

1. Ne pas se contenter d’une posture réactive : Se projeter plus loin, c’est se préparer à endosser une position de leadership par la suite. Cette approche est essentielle, d’autant que de nouvelles réglementations sont en préparation. 
2. Adopter une vision d’ensemble à long terme pour élaborer une stratégie pleinement alignée sur le développement durable : Wüest Partner a déjà pris acte de la façon dont une stratégie de développement immobilier, si axée sur la durabilité, permet souvent pour les investisseurs d’extérioriser des atouts, parfois en allant plus loin que les obligations légales. Les décisions de rénovation visant à générer des économies d’énergie en immeubles locatifs rapportées en sont un exemple. Dans cet article sur les 3 gagnants de l’efficience énergétique dans les programmes de rénovation, nous avons établi que l’environnement, les propriétaires et les locataires, pouvaient tirer parti d’une rénovation mettant en avant les économies d’énergie. Augmentation de la valeur de l’actif immobilier et réduction des coûts annexes de remise sur le marché pour le propriétaire, baisse du coût locatif brut pour les locataires, réduction de l’émission de GES grâce au remplacement extensif des dispositifs générateurs à combustibles fossiles associés à des mesures d’isolation contribuent significativement à la réalisation des objectifs de lutte contre le réchauffement climatique.
3. Acquérir une expertise sur les thèmes liés à la construction durable : Mise en conformité, évolution du corpus de normes, obtention d’aides et direction stratégique, mais aussi exploitation des outils numériques sont autant de sujets à maîtriser en vous informant en continu ou en travaillant en synergie avec un partenaire de confiance tel que Wuest Partner.
4. Mettre en place une stratégie digitale : L’avantage est double : faciliter l’élaboration de rapports de conformité normative et réglementaire, et accompagner votre prise de décision.

Comment se mettre rapidement en conformité avec la taxinomie européenne ?

Il importe en premier lieu d’identifier les points d’amélioration de votre portefeuille immobilier, en prenant en compte tous les critères de manière exhaustive. Le rating ESG réalisé par Wüest Partner est une solution fiable pour porter un regard global sur l’ensemble des biens. On dégagera ensuite rapidement des axes de progression.

La rénovation énergétique, autrefois boudée par les propriétaires de biens immobiliers, est l’une des actions les plus impactantes pour la mise en conformité du parc. Elle permet par ailleurs de réaliser une plus-value à court terme (via les loyers) et à moyen ou long terme, lors de la vente. Elle permettra également d’aligner les actifs immobiliers avec l’accord de Paris pour le climat et éviter leur perte de valeur à long terme. 

Les perspectives de l’immobilier durable à moyen terme

L’immobilier durable sera encore appelé à évoluer à l’avenir, les réglementations et les technologies étant soumises à des changements permanents.

À moyen et long terme, des biens immobiliers plus durables peuvent être un véritable atout. Les subventions obtenues, les obligations fiscales moins lourdes et l’augmentation des loyers suite à l’éventuelle rénovation des biens sont des bénéfices concrets qui se réalisent après quelques années. Afin d’obtenir des résultats plus rapidement, il sera cependant essentiel de mettre en place une stratégie ESG complète. Elle est essentielle pour créer de la valeur financière, gérer les risques, améliorer la réputation et l’image de marque, accéder à de nouvelles opportunités commerciales et attirer et fidéliser les talents.

Pour ce faire, Wüest Partner accompagne les gestionnaires de fonds immobiliers, les investisseurs, les propriétaires dans leur réflexion et définit avec vous un plan d’action à cinq ou dix ans. Nous vous soutenons pour produire un reporting plus transparent, vous mettre en conformité avec la taxinomie européenne, mais aussi pour concilier durabilité et rentabilité. 

Contactez-nous pour une étude complète de votre portefeuille immobilier par l’un de nos experts.